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風俗営業テナント

パチンコやゲームなどの風俗営業に関わる業種のリーシングはなかなか難しいものがあります。
用途地域の規制もありますし、個々の物件の位置により保護対象物に掛かる場合があるので、条件的にぴったり合うものはなかなかありません。
パチンコにしてもゲームセンターにしても、それが周辺にどれほど悪い影響を及ぼすのか解りませんが、かなり制約された業種であることは間違いありません。
風俗営業店の場合、他の魚種とは違い警察の関与があります。他業種なら警察と協議することと言えば、車の進入や出入り口のことぐらいですが、風俗営業では警察に許可を受ける必要があります。
私自身がそういった申請や届出を代行することはありませんが、出店するまでは弱い立場の業種です。
風俗業種店が出店を決めた時点で保護対象物がなくても、店舗が完成するまでに規制エリア内に新たに保護対象分ができると出店できなくなります。風俗業種店出店阻止のため、ベッドのある病院を急遽近隣に設置すると言うのもありきたりな手法の1つです。
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テーマ : 店舗開発
ジャンル : ビジネス

店舗設計

店舗を新築する場合、プランについては2通りの流れがあります。
1つは、リースバック方式等による場合です。この場合、テナントの要望に合わせたプランを作成していかなければいけません。
もう1つは建物を先に建て始めテナントを後で決めていく場合です。

テナントが決まっていると、テナントの二ーズに合わせた建物の配置や高さ、モジュール等を優先して設計していきます。大手のテナントの場合は、全国的に建物の形を標準化しているため、決まった寸法やレイアウト構成になり、設計担当としては決まった箱の図面を描くだけということになります。
逆に、建物をテナントのニーズに関係なく設計する場合は、設計担当の技量や経験、知識が大事になってきます。
どういう配置が使いやすいか、駐車場は何台ぐらい確保すべきか、高さはどれぐらいにすべきか、概観のデザインなどもよく検討していく必要があります。
設計担当がある程度、どういうテナントが入りそうなのか想定できれば、その要素を取り入れて後々使い易い、使い勝手の良いプランができるものと思います。
ただ単に、オーナーから言われるがまま描いただけのプランでは後々不便な箇所が出てきます。
よく、家賃稼ぎのための使い勝手が悪い建物を見かけます。そういう建物は概して見栄えが悪く、デザイン的にも品がないものが多いように思います。
逆に、テナントが使いやすい建物は、建物のボリュームを無理していなくて、見栄えが良く、そして使い勝手も良いレイアウトになっています。
立地や規模によりどういったテナントに使ってほしいかを想定しながらプランを進めてくことは、設計担当として大事なことだと思うのです。

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都市計画調査

土地物件は行政で都市計画や開発要綱の他、下水道、上水道などインフラ調査は必須です。
用途地域の他、建蔽率・容積率・地域地区の指定、高度地区の内容、防火地域などの他、都市計画道路の線引き状況、場合によっては埋蔵文化財や宅地造成規制区域など特殊な調査をする必要な時もあります。
また開発指導の関係では、開発要件や手続など行政が配布している指導要綱などの冊子を取得しておくことも肝心です。
上下水道に関しては担当の下水道課で配管が敷設されているか、どれぐらいの管が入っているか、引き込みはどこにきているかなどの他、整備中のエリアなら供用開始されているか、計画中ならスケジュールはどうなっているかなど、ヒアリングしておくことも必要となります。

物件情報提案だけの時点では基本的な項目だけの確認で良いですが、テナントより前向きの回答があれば、出店に際し問題となる事項はないかどうか事前調査が必要になります。
調査不十分でプランを進めると、いざ図面ができて行政へ協議に行っても、建築できないとか思うような配置、ボリュームが確保できないなんていう事態も起こります。

行政の調査は部署間をアチコチ周り面倒くさいものです。しかし、こう言う調査は行政の規制のいろんなパターンを勉強する意味でも意外に勉強になり、後々別の案件でも知識が役立ったりするものです。
リーシング業者の中には、こういった調査が不得手で、何を調べたらよいか判らないところもあります。特に、新築案件は行政の法的規制を受けながらの計画ですから、この調査をないがしろにしていると後々トラブルの原因となることがあります。

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内装工事工程

居抜店舗物件を契約すると内装工事は始まりますが、ほとんどの物件で「工期がない」と聞きます。
契約の内容によると思うのですが、オープン日からの家賃発生なら無理せず工程を組んで工事をすればいいかもしれませんが、なかなかそうはいきません。
余りにも長い工程ではオーナーも家賃が入ってくる日が遅れるので、早くオープンさせてほしいとクレームもきますし、テナントとしても契約した以上は早くオープンさせたいと工程を急かすことが多々あります。
通常、オープン日を先に決めてそれに合わせた全体工程を組みますが、プランがなかなか決まらなかったりして、結局発注が遅れ、その遅れた分が工期で調整なんてことが日常茶飯事なのです。
工事予算の会社稟議を出す時にオープン日を決めて出す会社は、稟議に時間が予想以上に掛かり発注が遅れることもあります。そんな場合でもオープン日が稟議されているので、めったなことでは変更に応じてくれないものです。(現在も1件そういった物件があって稟申で遅れた分を工事で回復ということになり、建築会社が焦っていました。)
家賃起算がオープン日ではなく契約日が起算日なんていう契約ではそれこそ工程に時間が掛かると無駄な家賃を支払ってしまうことになるので、オープンを最優先できつい工程を組まれることになります。

内装工事業者として、工期を厳守すると言うことが1番大事で、発注側のテナントの意向は聞かざるを得ない立場にあります。内装工事工程が余裕ある物件など何年かに1度聞くぐらい珍しいことなのです。
工期が無いから24時間工事をしなくてはいけない現場もあるでしょう。深夜の仕事なのでその分工事費用を追加してくださいと言ってもまず難しいのです。
内装業者に限らず工事業者というのは立場が弱いものです。仕事をもらう為に無理難題を聞かざるを得ません。断れば仕事はなくなりますし、取引自体も停止させられることもあるかもしれません。
テナントが望むのは、良い仕事をすると言うより、仕上げは普通の程度で良いから工期だけは間に合わせると言うのが本音のようです。

既存不適格物件

居抜店舗物件を使っていると、物件が現行法規に抵触し改造や増築ができないものがあります。
新築当時は適法な建物でも時の経過と共に、建築基準法や消防関連法規が改正され、いつの間にか法的に不適格な建物となってしまうことがあります。
行政に申請を出さずに増築したり改造したりするものは違法建築ですが、既存不適格は違法ではないと言えます。(ただ、行政の指導で改善しておかなくてはいけないことを放ったらかしにしていれば違法になりますが・・)
例えば、古い建物を改造したり増築したりするため、確認申請を出すため行政に協議に行った際、不適格箇所の是正をしなければ確認を受付してくれない場合があります。消防においても、指導で現行法にしたがった設備を整備しておかないと、改造や増築が出来ない場合があります。

行政になんら書面を出す必要が無く、現状のまま使用していれば問題がないのに、建物をいざいじるとなると不適格箇所を是正しなければいけなくなるわけです。
「以前、適法に建てて何ら問題なく使用しているのに、なぜ新たに増築や改造をすると不適格になるんだ!?」と考えるのも当然です。
建築や消防の法規はさまざまな事故や火災などが起こると、再発防止のため安全基準が良く変更されます。行政としては建物が古いとできるだけ安全に使用できるよう、改善措置の一環として許認可申請が出た時に是正するように指導します。
建物を所有することは建物を利用する人の安全を確保する義務がありますし、その為に行政の指導や法律に基いた建物に変更していかないといけないわけです。
特に大きな火災事故が起こると、その対策として新しい消防基準ができます。
是正にはお金の掛かる話ばかりですが、建物オーナーとして必要最低限の法適格を受けておかなければいけません。特に店舗の場合は、不特定多数の人が集まるので、余計法的に問題のない建物の状態にしておかないといけないわけです。

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情報提供に対する回答

店舗物件情報をテナントに提供した折、きちんと是非に関わらず回答してくれるところと、一切回答のないところがあります。
回答を寄せてくれるところは、電話であれファックスであれ、理由をヒアリングでき、その後の物件探しの参考にできますが、回答の無いところは一体何がダメなのかサッパリわからないままなのです。
わざわざ物件依頼をしていただいても、テナントが本当に出店したいスタイルが良く判りません。大手の展開が多いテナントなら大体判りますが、少ないところは出店のコンセプトが判りにくい場合があるのです。
当然、回答してくれるテナントとは少なからずコミュニケーションが出来るわけだし、本当に出店に意欲的なんだと判りますが、ウンともスンともないテナントは本当に出店する気あるのか?と疑問を感じてしまうのです。結局、そう言うところへは1度っきりしか物件は送れないもので、本当に出店を考えているなら良い悪いに関わらず1度は回答をしてみるべきだと思います。
毎度毎度回答する必要はなく、何度かに1度で良いと思いますが、要は本当に出店を積極的に考えてるんですよと情報提供者に認識させなくてはいけないと思います。
以前、物件依頼を受け、そのテナントに情報を送ったのに音沙汰が何も無かったけど、またそのテナント向きの情報が手に入った場合、まずそのテナントには送りません。逆に、1度担当者から回答が来て、ダメな理由がハッキリし、再度新たな物件を依頼されてたので、また送ってみようとなるわけです。
「良い情報があれば送ってください。」との依頼はしょっちゅうきます。それはどこのテナントも良い情報を求めてるわけで、そんな情報が優先されて受け取れるかどうかは、やはり普段のつながりや対応であると思います。1度成約したテナントと物件のやり取りがスムーズになるのは、やはりコミュニケーションがちゃんとできたと言う安心感からです。
本当にほしい情報をもらうなら、その情報の内容をもっと相手に理解してもらうべきだと思うのですが・・・。

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業種バッティング

複合店舗の中のリーシングをする際、テナント業種の制限を受けることがよくあります。既存業種の他、既存テナントの販売品目の一部やメニューの一部に引っ掛かるものまで制約されることがあります。特に個人テナントや中小テナントの場合にバッティングに対して敏感になっていることが多く、思った以上に強いクレームがきたりします。複合店舗SCの場合はこの業種の選択に一苦労することがあります。
業種制限がある場合はまず、可能業種からピックアップし、選択された業種のテナントを探すことになります。施設の業種が多いほど業種が限定されるので、物件提案できりテナントはほとんどピンポイントとなります。
私はいろんなテナントに情報をばらまくのがあまり好きではないのでピンポイント提案は歓迎ですが、全く提案先が思い付かない時は、ほとほと自らのテナント情報の貧弱さを痛感してしまいます。多くのテナントを知ってると同時に多くの業種にも精通しておくことが肝心です。

大型店舗の居抜物件の希少性

最近は大型の居抜店舗物件が少なくなりました。
一時は、リストラや企業の倒産、不採算店閉鎖などにより大型物件がたまに出ましたが、最近はそういった淘汰も一巡しなかなか大型物件が少なくなりました。
未だに大型物件として残っているのは、使い勝手が悪い店舗だとか家賃が相場よりかなり高いとか、テナントが決まらないなりの訳あり物件だけです。
大型といっても、売場面積300-500坪の物件のことですが、このサイズが1番使いやすく需要が多いので、例えどこかのテナントが閉鎖するとなっても、すぐに後継テナントが決まってしまいます。
先般も某スーパーが退店したのでオーナーに問い合わせてみると、既に次のテナントが決定済みで、直ぐに内装工事に掛かるとのことでした。
物件がないところに需要が多いので、それこそたまたま出た物件は一瞬の内に内定してしまうようです。

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ピロティタイプの店舗

平屋店舗と比較してよくピロティタイプの店舗と言われるものがあります。
一般には、1階が駐車場で2階が売場になっているようなフロア構成の店舗です。別名下駄履き店舗とも言われることはあります。
この店舗スタイルを取るのは、敷地が狭く駐車場をなるべく多く確保しなければならない場合に、こんなスタイルにすることが多くあります。
都心の土地など、狭い敷地で店舗展開する場合によく見かけられますが、このスタイルを取れる業種は限られています。
スーパーやドラッグストアなどはこのタイプはほとんど見かけません。食品や日用品の物販店は入りやすくて、駐車場や自転車置場からの動線が短いことが肝心です。階段を上がったり、いちいちエレベーターを使用するのは、心理的な負担になり敬遠されがちになります。
逆に目的買いやメンバーのお客さんが多い、均一ショップ、本、ビデオ等レンタルショップやネットカフェ、飲食店は、わざわざその目的のために2階でも上がってくれるのです。とは言え、2階の方が家賃が安いからと言う理由もありますけどね。本来はやはり1階に出店することが優先ですが・・・。
回転寿司店などは市街地では少しでも駐車台数確保のためピロティにしています。どうしてもピーク時の来店客数が多いので、それなりの駐車台数を確保しておかないと、車が入れなくて近隣に迷惑を掛けてしまいますからね。
ただ、ピロティは建築コストが平屋店舗に比べコストアップします。1階は何もないから安く済むと思いがちですが、思ったより値段は下がりません。それと1階を駐車場にしたからと言って、机上の計算ほど駐車場が増えるわけでもありません。1階部分の柱が邪魔で思ったほど自由に駐車場配置ができないことが多いのです。

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同業種店舗の入れ替わり

居抜店舗物件の中で、退店テナント業種と後継テナントの業種が同じことがよくあります。
例えば、居酒屋テナントが居酒屋の居抜物件を探したり、焼肉テナントが焼肉店舗の居抜物件を探してたりと、退店する業種にまた同じ業種が出店を希望するのは、何か変な感じがするなと思っていました。
前テナントが営業成績は良いけれども、営業成績上の問題以外で退店するなら、新しく次のテナントが入っても売上が見込める可能性はありますが、売上が悪いところに同じような業種を持ってくるのは、甚だ疑問でした。
物件を紹介する時も、「前の業種と同じですが大丈夫ですか?」と聞くこともあります。ほとんどのテナントは、「大丈夫ですよ!」と言われますが、たまに「難しいかもしれないなー・・」とも言われます。
大丈夫と言われるテナントの場合、同じ業種でも少し業態を変えたりターゲットゾーンを変えたり、価格帯やメニュー、そしてデザインを変えて前とはまた違ったお店のコンセプトを考えていることが多いようです。
退店するテナントの場合、個人でやってるお店などは改装投資を掛けていなかったり、オペレーションや従業員のマナーに問題があったり、メニューが固定化し古臭くなっていたりと、ダメになるのが見え見えのところがほとんどです。また近隣に強力な競合店ができたり、家賃が高すぎたりと、競争力がなかったり、元々売上と家賃のバランスが悪かったりで退店するところがほとんどです。
ですから、同じ業種のテナントをリーシングしてくる場合、とりわけ前テナントと後継テナントの違いが何なのかがすごく気になります。

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2階店舗物件

店舗の2階部分のリーシングを依頼されることがよくありますが、これがなかなか難しい仕事なのであります。
と言うのも、2階へ出店する業種と言うのは限られていて、よほど好立地でない限り、何でも良いと言う訳ではありません。
居酒屋系飲食やネットカフェ、エステ、美容室、教室系などは2階でも構いませんが、物販はまず2階ではダメです。
フリースタンディングのスーパーやドラッグの2階なら、インターネットカフェや百円ショップ、フィットネスでも可能ですが、場所によっては飲食店も可能です。
いずれにしても、2階と言うのは、立地に左右されるところが多く、歩行者から直接店舗が見えないので、看板や視認性、そして足元を通行する通行量、外部専用階段など、お客さんに認知されやすく、アプローチし易い物件が良い物件と評価されます。
特に大きな袖看板が掲示できたり角地に面していて2階がモロに視覚に入るようなものなら、リーシングはし易い物件と言えます。
現在でも何件か2階の角地物件で駅近、商店街内の物があり見た目は良いのですが、逆に2階の割りに家賃が高く設定されているので、価格的にリーシングに苦労しています。

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管理者リボーンリアルエステートは店舗開発業務のサポートをしています。

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Author:reborn
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