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建築企画営業

テナントリーシングをしていると、建築や内装工事に関わることも良くあります。居抜では少ないのですが、新築のリースバック物件などの場合はオーナーが何も段取が解らないので、建築の総合的な工程などの管理をすることがあります。
逆に、リーシングとは関係無く工事について相談を受けることもたまにあります。田畑を造成したいけれどどうしたら良いか?とか、今度マンションの改修をしようと思うけれども、どう進めたら良いか?とか、店舗をリニュアルするのにどこか良い内装工事会社を紹介してくれないか?とか、いろんなパターンで相談を受けます。
私の場合、エリア毎にそんな工事や設計に対応してくれる工事会社を決めています。施工精度に問題が無いかとか資金繰りの安全性は確かかとか、メンテやクレームに迅速かつ誠実に対応できるかなど、オーナーが対して安心して工事を任せられる工事会社の紹介をさせていただいています。
本来リーシングは契約が済めば一旦業務のほとんどが完了したと言えますが、建築企画をすると、オープンまでいろんな調整事を進めていかなければいけません。実際に工事を施工するのは工事会社ですから、工事会社とオーナーとで協議していってくれれば良いのですが、工事会社の施工管理や工程管理状況を建築の事を判らないオーナーに説明したり、チェックしたりしなければいけません。工事会社にそこを一方的に任せていると伝えるべき問題が隠蔽されたりもします。追加工事や見積書が妥当なものなのかどうかの判断もして上げなくてはいけません。
最近も1件、改装工事の業者紹介を依頼され、無事そこが受注できました。設計打ち合わせにも同行し、工事区分やコスト、工程について協議し、テナントの要望に沿った工事計画書の作成に協力してきました。
私の場合、本当の業務はこちらの方なのですが、どうも最近リーシングの方に偏りがちで、建築に関する業務を行うと何故かホッとするのです。
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テーマ : 店舗開発
ジャンル : ビジネス

即決和解

建物賃貸借契約を締結するに付いて、まれに即決和解の手続を併せて要求されるオーナーさんがいます。
例えば、契約書に違反がありテナントに退居を強制する場合や退去期限を守らず居座るテナントなどを法的に追い出すために、将来的なリスクをヘッジするため手続をとることがほとんどです。
即決和解は本来和解事案があって、当事者が簡易裁判所で裁判所立会いの下、和解するものですが、建物賃貸借契約で将来発生する可能性がある争いの事案について、事前に事件を想定し和解条項を作成し、当事者で先に合意しておき、先に債務名義を確保しておくと言うことが目的となります。
本来、契約締結時はオーナーとテナントとの間には信頼関係を持って契約当事者となりますが、時間の経過とともにテナントの営業状況や会社状況が変化し、またオーナーも代変わりしたりして、将来いつ何時どんなトラブルに巻き込まれるか解りません。そう言う意味で、契約書で取決めした内容が守られることを担保するものが必要とも言えます。
弁護士に委託するのが多いので費用も掛かりますから、めったに即決和解までするオーナーはいませんし、テナントも即決和解手続をすんなりと受け入れるところも多くはないと思います。

テーマ : 店舗開発
ジャンル : ビジネス

プレオープン試食会

飲食テナントがオープンする際、それにさきがけオープン試食会に招待を受けることがよくあります。この目的は関係者に店舗を披露すること以外に、オーダーへの対応や従業員のトレーニングを実戦で確認し、店舗のオペレーションをスムーズに進める場でもあります。いくら仮想トレーニングをしても実戦とは違いますから、いろんな対応にミスが現れます。オーダーした商品の来る時間が遅いとか、オーダー漏れ、オーダー違い、お客さんの誘導がおぼつかなかったり、オーダーの取り方が頼りなかったり、会計に手間取ったりと実戦ならではのオペレーションの粗が出てきます。よく言われるのが「遠慮なくなんでも頼んでください。」と言うことで、従業員が忙しく動かなくてはいけないようにオーダーしてもらえば良いとのことです。飲食店舗の場合は物販より繁忙時間が集中するので、より忙しい時間の動きに慣れなくてはいけません。
オープン後の一ヶ月間はどうしてもオペレーションに不馴れがあり、お客様からクレームが多いのですが、しばらくしてまたお店に寄ってみるとそつなくオペレーションできるようになっているのを見ると、ホッと安心してしまうのです。

用途変更

リーシングをする場合には、店舗物件が確認申請上どんな用途になっているか調べておくことが必要です。
しかしながら現実的には、店舗はどんな業種でも同じ用途だとか思い込んでいる方も多いようで、特に不動産業者やリーシング業者は建築基準法のことをあまり理解せずにテナント探しをしている場合が多いようです。
建築確認に添付してある図書を調べると判りますが、店舗区画の用途は何種類かの用途で記載されています。本来であればリーシングをする場合は、その用途に違反することのないテナントを見つけてくるか、用途が違っていそうなら行政にヒアリングしてそのままで良いのか、用途を変更しなければいけないのか確認作業をすることも大事です。
前から不思議に思っていたのは、重要事項説明書に店舗の区画の用途が確認申請上何になっているか記載する欄がなく、土地や建物の所有や権利関係並びに契約条件や条項の大事な部分、建物の仕様などを記載するだけになっています。
登記簿の建物種類と建築基準法の建物用途は別物ですから、本来ははっきりと分けて記載すべきではないのかなと思います。
用途違反で店舗をオープンしてもまず、行政がそれを見つけ指導することはないのですが、1番難儀なのは近隣の競合店や住民からクレームがついた時です。そんな場合は行政も黙って見過ごすわけにはいきませんから、何がしかの変更届の提出や改善・是正の指導がくるかもしれません。
物件調査の際には、確認申請上の用途を把握し、大きな問題がないかどうか判断の上、テナントを探してくることをお勧めします。

テーマ : 店舗開発
ジャンル : ビジネス

契約書にない費用の発生

契約締結時には予想していなかった費用が発生することがあります。
例えば、町内会費であったり地元への祭事の協賛金であったり、商店会の入会金や会費、販促費などもあります。
ある程度、建物賃貸借契約の際にはどんな費用が発生するかオーナーからヒアリングし、契約書の中に負担をどうするか条文化するのですが、オーナーが忘れていたり、前テナントが自主的に負担していて気付かなかったと言う場合もあります。
そう言った費用は協議して負担を決めるのですが、基本的には建物の所有に関する費用はオーナー、営業に関する費用はテナントと区別します。
しかしながら、町会費などの場合、その支払いの根拠が明確でなく、町内に住んでいる人への負担と言うこと出れば、オーナー・テナントどちらでも解釈できるものと思えます。
商店会関係費は当然営業に関するものですからテナント負担と言えますが、テナントが商店会に入会したくないと言えば、場合によってはオーナーが代わりに負担することもまれにあります。
下水道が新しく完備し共用を開始する場合、敷地への引き込み負担金はオーナーとなり、使用時の下水道料金はテナント負担となります。
ただし、以前1度経験した調整事項があるのですが、敷地に水道の引き込みを新たにしようとした時、土地を利用するのが飲食店であっため、口径の大きい管の引き込みをする必要があり、オーナーから通常引き込む管径より大きいものを引き込むのだから、差額をテナントに負担してほしいとの要望がでたことがありました。
店舗がオープンするまではいろんな予期しない負担事項が出てくることがあります。

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複合SCの配置計画

店舗を複数配置する場合のプランニングはいくつかのプランを作り、最適なものを考えていかなければいけませんが、このプランは土地の形状や法的与件、接道状況、駐車台数、搬入経路さらには収益条件などいろんな制約をクリアしながらより良いプランを策定することになります。業種によっては道路近くに店舗の顔を出すべきものや、奥に配置しても問題ないもの、一階でないとダメなものや二階でもよいものなど、プランの段階である程度業種想定をしながらプランを進めることも必要です。単独店舗ならテナント任せでプランできますが、複合ならディべロッパ―のブランニング力や実績が重要です。ただディべロッパ―案件はどこも同じようなテナント、配置計画になってしまうので特色のないSCになりがちなのは否めません。

賃貸借契約からオープンまで

普通、リーシングや不動産業者の場合、建物の賃貸借契約が終われば、自らの業務は全て完了したと言う感じで、あれだけ毎日のように掛かってきた電話が一気に掛かってこなくなります。
不動産の契約までが業務範囲と思っているのでしょうが、契約後にもいろいろと協議事項や調整事項があるにも拘らず、後はテナントと家主で協議しておいてと言う感じの業者が如何に多いことでしょう。
残務をこちらに振ってくる業者も少なくありません。
私の場合は、業務の範囲は店舗がオープンするまでと決めているので、きちんとプランを家主に書面で届けているかとか、契約書にない未確認事項が問題になってないかとか、いろんな面でフォローするよう気を配っています。
工事が始まると実際のところほとんど作業はなくなるのですが、テナントの内装設計の中で、契約書上きちんと協議しておくべき変更事項があったりするので、工程や工事内容のチェックはできるだけするようにしています。とりわけ、オープン日が家賃起算日の契約は、早めにオープン日を確定し、日割家賃の請求もしなくてはいけません。
同業者の中にはコンサルフィーや仲介料をもらえば、ハイそれまでよと言う人も多々居ます。

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家賃ネゴ

関西地区においては、物件案内書に家賃を記載していてもその通りに決まることはまれです。
好立地・人気物件なら額面通り以上できまるのでそんなことはないのですが、まずほとんど家賃にネゴが掛かります。
よく言われる質問が、「いくらぐらいなら家主はオッケーするの?」と言う質問です。家主さんから最低限必要な家賃を聞いている時は、それとなくそれに近い金額で答えますが、家主さんからも「とりあえずテナントから条件出してみて」と言われている物件は答えに困ります。
希望価格通りで契約するのは損してる感覚が関西の感覚のようです。
物件案内に記載してある家賃はあくまで家主の希望で、交渉の余地があるに違いないと言うのがテナントの考え方です。
特に中小テナント・個人のテナントさんのオーナーは細かく家賃をネゴしてくることが多いです。
出店希望が競合するテナントが他にあればネゴしてては手遅れになりかねません。関東系のテナント企業の場合はあまりネゴされることがないので、取りあえず値切ってみるというのは関西の伝統的商慣習なのでしょうか?

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振込手続

契約日程が決まると、保証金の振込日を設定しますが、基本的には契約日の前日にオーナーの口座に振り込んでおいてもらい、契約時には保証金の入金確認ができると言うパターンがほとんどです。
契約時間が午前中の場合が多いので、当日入金では確認が間に合わない場合があり、前日に振込みをしてもらっています。ただ、午後の契約だの場合だとか銀行にて契約書調印の場合は、振込書の控をコピーし入金確認に代えさせていただくこともあります。
最近は振り込め詐欺の影響で、ATMの入出金は上限金額は決められているので、窓口で振り込むか、ネットで振り込むかしないと、ATMではまとまった金額を振り込めず、個人テナントオーナーのような方の場合はいざ振り込もうとしたら振り込めなかったと言う場合もありますので、事前に支払い方法を準備しておかなければいけません。
先般も、前日に保証金を振り込もうとしたら、上限に引っかかってしまい、一部を振り込み、一部を当日持参なんてこともありました。
特に、昔気質のテナントさんの場合はネットバンキングを導入していないので、保証金の支払いなどに戸惑うことも多々あると思います。

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ドラッグストアの契約完了

今日は午前中に堺市で居抜店舗の契約の立会いに行ってきました。オーナーさんから閉店に際し、次のテナントを探してほしいとの依頼を受けて、ちょうど一ヶ月で契約が完了しました。他業者も競合してたのと立地も良いので、時間的に早く決めないとと焦りながらも、オーナーの希望条件に合うドラッグストアが上手く見つかり、何とか契約までこぎつけることができました。オーナーさんとも快く面談ができ、条件の細かい相談も問題なく進めることができたので、平穏無事に手続ができました。引き渡しまであと一ヶ月、工事期間で一ヶ月の予定で、二ヵ月後にオープンします。

契約書雛形

建物賃貸借契約や事業用借地設定契約の雛形は、リーシング業を営む者は皆それぞれ自分のスタイルをもって活用していることが普通ですが、たまに他業者から出された契約案文がいつものスタイルと違ってくると戸惑うことがあります。
特に、宅地建物取引の協会関係が発する契約書の雛形は、条文に不備があったり、言い回しが古かったり、余計な条文が入っていたり、抽象的で判りにく項目があったりするので、協会の雛形を使用する業者と一緒に仕事をすると、契約書の全体的な見直しをしなければいけなくなり、余計な手間が掛かる場合があります。
独自に実態に即して条文を書き換え、不足部分を補足したり、余計な部分を削除して、より実用的な契約書に校正されている雛形を使用してくれていれば判り易いのですが、相変わらず「協会の雛形だから間違いないだろう。」と言う感じで使用している業者もあります。
協会の雛形は必要最低限の条文を列記し、どんな形式の取引にも汎用できるようなスタイルになっているせいか、店舗のリーシング業者が使用する雛形としては、修正箇所が多々あります。
私自身も定型のフォームがあり、いろんな契約の際に気付いた必要と思われる条項や言い回しを加味し、仕上げてきた契約書フォームを持っています。
それを使用するとほとんど条文自体をいじる必要がないので、誤字脱字もほとんど発生しません。しかしながら、自分で作り上げてきたフォームを使用せず、与えられたフォームで毎回1から書き上げていくとどうしても、誤字脱字や必要条文の入れ忘れなど、思いの外修正に時間が掛かってしまいます。
先般も1案件そんな事態があり、何度となく文字の修正や条文の修正をせざるを得なくなり、普段の契約書作成時間の何倍もの時間を浪費する羽目になりました。
相手業者さんが契約書を作成する担当だったので、案作りを任せていたのですが、協会の雛形をベースに1から作り出すので、案文ができてチェックしても誤字脱字があったり、オーナーチェックの際逆に普段記入している条文がないとかで、結局は私自身で全てを再チェックし実態に即した契約書に仕上げるハメになってしまいました。
フォームさえしっかりしていれば契約書の作成は1時間も掛かりませんが、フォームが曖昧だと全ての条文をチェックしなければいけなく、無駄に時間を費やすばかりか精度まで下がってしまいます。
リーシング業をする以上、自分で自信のある契約書フォームを持っておく必要があるのです。

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物件紹介に対する回答

店舗物件を紹介した際に、出店希望側の誠意の無さに呆れることがあります。大手チェーン企業の店舗開発担当よりも、それ以外のオーナー会社にガッカリさせられることが多いような気がします。
ここ1年ぐらいで何度か店舗物件を紹介しましたが、良いにせよ悪いにせよ、わざわざ店舗を案内したにもかかわらず、後は知らん顔をしている企業があります。
店舗を案内する場合、オーナーには一声掛けてテナントの内容を説明の上、時間の都合を調整し、中を見せてもらっているわけですから、ダメでも良くてもきちんと回答をするのがマナーだと思います。
こちらから連絡をしても居留守にしているとか、回答の期限を連絡してあっても守らないとか言うような誠意のないところがありました。
一方的に物件資料を送ってあって、その後音沙汰が無いと言う場合は構いませんが、何らかの形で一旦相手にアクションを依頼したのであれば、それに対する回答はあってしかるべきだと思います。
体裁よく物件の情報を集めるだけの情報依頼もありますが、そう言った場合はこちらの方から送ることはしません。
特に飲食店にこう言うパターンが多いですが、これぐらいの心配りができない企業に、良いサービスが提供できるのかどうかかなり疑問です。
大手チェーン店の開発担当なら、一旦興味を示して現地を見に行った場合は必ず回答をしてくれます。
良い物件情報を継続的・優先的に提供される企業と言うのは、こう言った対応もきちんとしているところが多いようです。

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2つの用途地域にまたがる物件

土地情報を入手した時に、物件概要書に用途地域が記載されていますが、2つの用途地域にまたがっているものがよくあります。
ほとんどの物件概要書には用途地域の部分に「道路境界から25mまでが準住居で、それより後ろは第二種住居地域」と言うような感じで、用途地域が記載されています。
ただ、用途地域については1つの物件内では割合の多い方の用途地域と全体をみなすことになっているので、それが何になるのかを明記しておく必要があります。(ただし、行政によって用途地域境に建物用途の規制を掛けている場合もありますから調査は必須です。特に風俗営業に関わる用途の店舗などは注意してください。)

用途地域境が物件をほぼ半分づつに分けているものも少なくありません。その場合は、行政に判断を仰がなくてはいけません。特に、都市計画道路や道路明示のできていない土地の場合は、道路境界をどこにするかで、現状と行政の見解が違ってきます。
用途地域が何かによって店舗の業種が違ってきます。2種類の用途地域にまたがっている場合は、どちらの用途地域になるかでリーシングの幅が違ってきます。
物件概要書にはそこまで気を配らず、用途地域を2つ共並列して記載しているものがほとんどで、こちらから問合せしても良く判っていない業者もいます。
テナントリーシングには用途地域は必須の情報ですから、物件がどの用途地域になるか明記するのは当然のことです。(測量し境界を明示し、行政に認定してもらわなければはっきり判らない場合は理由を書いておくべきです。)
でも、建蔽率や容積率は用途地域毎の面積比率で全体の建蔽率と容積率を出すので、これは事前に知ることはなかなか難しいと思います。

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