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物件所在地

店舗物件の所在地は住居表示で記載するのが基本です。居抜物件は建物があるので住居表示はありますが、新築物件の場合、まだ建物がないので住居表示はありません。そんな場合は〇丁目〇番地内と記載するようにしています。土地の表示でも住居表示をできるだけ使用しています。と言うのはほとんどの地図は住居表示をベースにしており、物件を見に行ってもらう場合、住居表示でないと場所が判らない場合があるからです。カーナビで物件を見に行く機会も多くなり余計住居表示が大事になっています。よく物件案内に地番表示だけ書いているものを見掛けますが、これはかなり不親切です。テナント担当は自分で調べて探すだろうと、判りやすい案内書作りの精神がない怠慢なリーシング業者だと思います。
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店舗の耐用年数

店舗の耐用年数は税務上の年数と実際の年数は違ってきます。
概ね構造により違いがありますが、25~39年を耐用年数と税務では規定していますが、実際の建物は20年経過すると、経年劣化がひどくなり、屋根や外壁の改修が必須となってきます。施工精度によっても劣化の程度はまちまちで、極端に短い期間で建物に傷みが現れることも少なくありません。
私の場合も、居抜店舗の場合、外壁の傷みや屋根の傷み、雨漏りの有無などには特に注意し、新築後15年ぐらいまでであれば新規のテナントの入れ替えは十分可能かと判断しますが、20年以上経過の建物については建て替えや大規模修繕まで視野に入れた上、建物の利用についての方法を検討するようにしています。
経年劣化していても建物が崩れることはまずありませんが、注意しなければいけないのは、雨漏りは当然のこととして、外壁材やパラペットや屋外広告物に劣化が見られないか十分注意しておく必要があります。
万が一、それらが脱落し第三者に危害を与えることになっては大変です。実際の経験として、強風でサインポールが倒れたり、痛んだ外壁材の隙間から大量に雨水が店舗に流れ込んだこともあります。商品だけが水浸しならまだ不幸中の幸いですが、通り掛かりの人を傷つけてはオーナーやテナントにも大きなダメージとなります。
そのためにも、店舗の所有や管理にはいざと言う時のための、修繕積み立てをしておき、定期的に建物検査と修繕改修はしておく必要があります。

テーマ : 店舗開発
ジャンル : ビジネス

テナントリーシング業務委託契約による責任

テナントリーシングをすることで工事を受注する営業手法がありますが、気をつけておかなければいけないことがあります。
例えば、ゼネコンが「必ずテナントを見つけてきますから、建物を建てましょう。」との謳い文句で、リーシングの協定書を締結し、テナントが見つかる前に工事をスタートさせたとします。
もし、工事が完成しそれでもテナントが見つからない場合はゼネコンに損害賠償の責任があります。判例でもそうなっています。
テナントが見つかるまではゼネコンが家賃を立て替えて支払えば良いでしょうが、それができないようであれば建築の見切り発車にはリスクが伴います。

先日も、「1,2階の店舗見つかる目処があればビルを建てたいのですが、おたくで必ず見つけますと保証してくれませんか?」との依頼が設計事務所からありましたが、「どんなに良い立地でもある程度テナントに目処が付いた時点で着工しましょう。」と、フライングに釘をさしました。
設計料がほしいから早く着工し、こちらに着工した後のテナントリーシングの責任を持ってこられても困ります。
どこの不動産業者もリーシング業者もそこまではリスクを負いません。面積的にはさほど大きくないので、万一リーシングに時間が掛かっても家賃負担額は大きくないですが、逆にリーシングできても収入が少なく、リーシング保証をするほどの物件ではないのです。建築を受注できるならリスクを背負っても面白いかもしれませんが、リーシングだけではリスクとメリットに大きな差があり過ぎます。
業種に制限があり、立地も1等地でもありませんので、せめて業種だけはフリーにしてもらいたいと進言しましたが、それは難しいとの事でした。
もう少し事業計画を練ってから建築を考えてほしいものです。

テーマ : 店舗開発
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1棟貸物件

1棟貸の店舗ビル物件のリーシング依頼を受けることがあります。
1棟貸とは、簡単に言えば1つのビルを1社で借りることです。フロア毎に借り手が違ったりしてはいけないと言う条件の付いた物件です。
こういった物件はリーシングし易いかどうか、立地に大きく左右されます。
例えば駅前すぐの好立地1棟貸物件であれば、2階でも3階でも比較的店舗として使えるので、1棟で利用しやすく貸易いと言えます。
ところが、駅近でもなく立地的に少し落ちる1棟貸物件は、2階や3階部分を店舗として使うには難しいものがあります。
1階部分だけなら借りても良いというテナントはあっても、上の階は必要ないとして1棟貸が難しい案件となります。
階数が多くなるほど1棟貸はリーシング物件としては難しくなり、時間が掛かるケースが多々あります。
プランによっては1、2階を店舗で使用し、3階は店舗の事務所や後方施設として利用できれば良いですが、実店舗として1階だけとか2階だけで良いとなれば、トータル家賃が同じなら実使用面積の坪単価が上がってしまい店舗として営業がし難くなってしまいます。
いずれにせよ、1棟貸の物件は、建物のプランや使い勝手、立地によりそれに合ったテナントを見つけてくる努力をしなければいけません。

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出店申込書の提出時期

テナントが物件を気に入ると、まずは出店したいとの意思表示のため出店申込書をオーナーに提出します。
問題は提出の時期です。
出店申込書の精度(以前も出店申込のことを記事にしましたが、この書面はかなり信憑性に高い、低いがあるのです。)によりその時期が違ってきます。
と言うのも、まずは担当者が、「これならいけるかも。」と直感した場合は、早い段階で申込書は出ます。ただ、大方の場合あくまで担当者の判断で止まっていることが多く、実際に細かい条件を詰め出店稟議を上程した場合、稟議承認が下りないことが多々あります。いわゆる精度の低い出店申込です。
逆に、出店会議で条件や立地などを良く審議し、その結果提出された出店申込書は精度はかなり高くなります。ただこの場合会議を経て出されるので時間が掛かります。また交渉条件が変更されると再度審議する必要があるので、余計に時間が掛かる場合もあります。
申込書提出の時期は他社の動向を鑑みながら、出遅れにならないよう早めに出すことは交渉を有利にする方策の1つですが、何でも早ければ良いというものでもありません。
申込書の出すタイミングや精度は、テナント毎にまちまちで担当者毎にも違ってきます。
あまりに早く申込書を出しすぎて、出店稟議を取るのに苦労することも多く、逆に慎重になり過ぎて、稟議が下りた時には他社に内定していたなんてこともあります。
経験上、担当者が直感で良いなと判断したら、即、上長やトップに事前に根回しして、「こう言う条件設定で交渉を進めます。」とオーソライズさせておいてくれるのが安心できます。
そう言う意味でも本来なら1週間か10日程度で精度の高い申込書を出してくれると仕事はしやすいのですが、現実はなかなかそんなに順調には事は運んでくれないものです。

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リーシングテナントの営業状況の確認

リーシングを担当しオープンしたテナントの営業状況を定期的に見て回るようにしています。
特に、販売系の業種は予定通りの売上を達成していそうかお客さんの入り具合を見て回ります。
衣料系テナントも多いので今年のような天候は困ります。
6,7月が涼しくて8月に猛暑が続くと言う場合、どうしても衣料品の売上に響いてきます。本来夏物として売れる時期に冷夏で、バーゲンが始まった頃に夏がやって来ると言うのはタイミング的に悪いといえます。
先日も衣料の卸会社に立ち寄って聞いてみると、今年は夏物が全く売れなくて開店休業状態が続いてたとのことです。やっと暑くなったけれどどこまで回復するかは不明とのことでした。
スーパーやドラッグストアなら比較的安定して売れますが、気候に左右される衣料はホンと水物です。

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空調機器の引継ぎ

居抜店舗物件の場合、よく空調機器がそのまま残されている場合があります。
退店する側からすれば、「空調機器を外していくと次のテナントが不便だろうから残していきます。」と言う理屈です。
実際のところは、空調機器を撤去処分ないし移設するのにお金が掛かるから都合の良い方便で残置していくのが本音だと思います。空調機器はデリケートなので、下手に移動や移設で調子が悪くなることがよくあります。移設した空調機器はその動作にあまり信用がおけないと思っておいた方が賢いのです。
「まだ5年ぐらいしか使用していないから大丈夫でしょう。」と言われることがありますが、空調機は5年を境目として交換ないしオーバーホールを考えなければいけない時期の始まりとも言えます。
コンビニなど24時間営業の店舗や飲食店の場合はどうしても稼動時間が長かったり、排気排煙の問題で空調機の傷みや劣化がひどくなります。
1日10時間しかオンしない空調機と24時間使いっぱなしの空調機とでは、耐用年数がまったく違ってくるのです。
居抜店舗を空調機ごと引き継いだら、すぐに空調機にトラブルが発生したなんてことも少なくありません。また、空調機を使用せず止めたままにしている期間が長くなっても、機器に不具合が発生することもあります。機器は定期的に稼動させておくのが安全です。

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駐車場の運用

車の多い商圏での店舗駐車場は、よくお客さん以外の人の車が勝手に止めて無断使用していることがあります。
特に、駅前の店舗などでは店内は空いているのに、何故か駐車場は一杯なんて事態も少なくありません。
そう言うわけで、時間貸の駐車場のシステムを導入して無断駐車を防止する店舗も大分増えてきました。
逆に郊外の大型の商業施設などは、何故か必要以上に駐車台数を確保していると思わざるを得ないところがあります。大店立地法の届出に必要な台数は十分確保されている場合、使用頻度のほとんどない駐車場は有効に利用した方が良いんじゃないかなといつも思います。
たまに、車の休憩で使用させてもらってる大型SCはいくつもの駐車区画を持ち、その内良くお客さんの車が出入りするのは、約半分です。
店舗から離れた駐車スペースは、店舗まで距離があるので誰も止めません。止めているのは何の関係もない人や納入業者が休憩に止めているとかSCの従業員ぐらいのものです。でも、この駐車場は大きな道路には面していて使い勝手は良いと思うのですが。。
駐車場はお客さんのサービス的なもので、駐車場自体は直接は収益を生みません。逆に経費が掛かり駐車場の有効回転率の低いSCでは、経費負担が大きなものとなってきます。
大型の施設はあまりこういった無駄の対策はしていません。駐車場は必要十分に設置すべきと考えているようで、いじることをタブー視しているように思います。
イオンSCは別にしても、その他の中~大手スーパーをアンカーテナントにしたSCやホームセンターをアンカーにしたSCの場合、ちょっと駐車場がもったいないなと思うときがあります。
大店立地法の届出台数を減少させることは手続きも面倒ですし、近隣からも文句が出るでしょう。そんな対応が面倒くさいんだと思いますが、SCの収益性を改善するためには駐車場を上手く運用することは、将来的には検討していかなければいけないものと思います。
これからは人口も車も減っていきます。いずれ大型のSC間で競争が今以上に激化すると思います。その為には最適な駐車台数を何台に設定するかが大事で、無駄に多い駐車場はリストラしていく必要があると思います。
一部のSCを除いて、今から20年ほど前のように、駐車場がたくさんあれば売上が比例して上がる時代はもう終わりだと思います。これからは最適な駐車台数は何台であるかを把握し、あまったものは有効に利用していく手法を考えるべきでしょう。

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田畑の有効利用

田畑を開発し店舗を計画する場合、造成工事と水道、上下水道、雨水排水など基本的なインフラストラクチャーの費用は地主負担になるのが基本になります。田畑の状況によって造成費はかなり違いはありますが、いずれにしても田畑を事業用に変更するにはそれなりに費用負担が必須となるのです。もしテナントが自ら田畑の開発費用まで負担すると、撤退する時にはまた元の畑に戻さなきゃいけないと言う理屈になるのです。もしテナントサイド(開発者)が造成費を負担する場合は、特約で原状復旧時には畑に戻すことは免除する規定を契約条文に入れておきますが、こんなのは少ないケースです。何筆もの土地をまとめる大型のプロジェクトとかテナントが造成費まで負担して出店したい案件ならあるケースですけどね。また造成費を協力金みたいにリースバックする手法もあります。テナントが使う土地だから造成はテナント自身でせよと考えがちですが、最低限必要整備された土地状態で貸すのが基本です。一切資金は出さない事業計画とはレアケースだと考えておいた方がよろしいかと思います。

土地面積と建物面積との家賃基準

たまに駐車場付きの居抜物件の地主さんと話していて家賃条件の設定ことで考え方に違いがあることに気付きます。
例えば、「条件は坪5000円」と言われた場合、
地主さんからすると単価のベースは土地代に対して考えてることがよくあります。
逆にリーシング業者などは店舗面積に対して家賃を設定するので、話に食い違いがでることがあります。
坪3000~4000円では何となくおかしいと判りますが、坪5000~7000円となってくると、地主さんが土地面積に対してと思っていても、リーシング業者は建物に対してと思いがちです。
地主さんにとっては所有地が坪いくらで貸せるかが基準になります。
リーシング業者は建物が坪いくらで貸せるかが基準で、特にロードサイドの場合駐車場は付属していて当たり前と言う感覚なので、建物に対して基準を置くことが多いのだと思います。

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駅近物件

飲食業種の中でも特に居酒屋系店舗や定食屋系店舗の企業より駅前に立地する物件の依頼を良く受けます。
ただ「駅前」と言われてどこまでが駅前になるのか疑問に思うことがあります。
と言うのも、駅前の街の形状やビルの建ち具合、人の流れにより駅前の範囲がまちまちになってくるように思われます。
駅から歩いて1分以内が駅前なのか、3分以内が駅前なのか、その時間的な区分けは解り難いので、いつもは駅前に立って看板が見えるエリアを駅前であると判断するようにしています。
ただし例外的に駅前と判断するものに、駅から人の流れが多く続く道路については人の流れが多い範囲までは駅前と考えます。
いわゆる駅前希望とは、駅にやって来たお客さんを対象にするということですから、駅から続く人の流れは駅前の範疇に入るのではないかと自分勝手に思う次第です。
以前は駅前と言えば事務所も多かったのですが、最近は事務所が飲食店に用途変更して出店しているケースが多々あります。乗降客の多い駅前などは、あちこちに居酒屋が乱立し競争の激化を想像させます。

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市街化調整区域の物件のリーシング

市街化調整区域内の土地や建物のリーシングをすることがあります。
調整区域の場合、店舗を建てるには制限が強く、一般に沿道サービス業種のもののみ建てることができることがほとんどです。(公共施設や医療、福祉系は可能です。)
飲食店だとか行政によってはコンビニ程度のものしか無理で、物販はまず不可能です。おまけに、調整区域の場合下水設備が整備されていないことが多く、飲食店が出店する場合浄化槽を敷設しなければならず、これがイニシャルコストを押し上げてしまい、結局は出店できない結果となる場合は多々あります。
調整区域といっても、すぐ近くまで市街化区域エリアになっている物件もあり、そういった場合は地主さんも割りと高い地代を希望されていてなかなか話がまとまらない物件もあります。
テナントとしては調整区域なので負担する税金も安いはずですから、当然地代も下がってくるものとして条件設定するのですが、地主さんは市街化、市街化調整に関係なく、近隣の相場を希望されることがあります。
結果的に調整区域の物件をリーシングするのは、制約が多いので思った以上に手こずるのです。

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重飲食と軽飲食のテナント

居抜物件の情報をもらうとよく、「軽飲食は可」とか「重飲食不可」など業種に制限が加えられた案内書を見ます。
軽飲食とは喫茶を主体の飲食店舗で、臭いや煙などの出ない調理方法で簡易な排気設備で間に合う飲食業種のことです。
重飲食とは居酒屋、焼鳥、焼肉など煙や臭いが大量に出て大掛かりな排気排煙設備が必要な飲食業種と言うことになります。
イタリアンレストランは軽飲食に見られがちですが、私個人的には重飲食の部類の業種だと思います。でも、パスタメインのイタリアンは重と軽の間ぐらいではないかと思います。
ハンバーガーや定食の店舗も軽飲食に見られますが、個人的には重飲食に近いと思います。厨房設備はそこそこ大掛かりな仕様になっていて、思った以上に油を使用しています。
最近は排煙設備である程度臭いや煙をシャッタアウトできるものもあり、近隣に臭いや煙で迷惑を掛けることは少なくなりました。

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景観条例

建築場所によっては、行政が建物の景観について何らかの規制や制限を加え、事前に届出を出さなくてはいけない旨の条例などを制定していることがあります。
私の住まいの行政区でも、世界文化遺産の法隆寺など寺院が多いので景観に配慮する制約があります。
景観形成に関しては、建物等の色や看板の大きさ、デザイン、場合によっては高さ制限など、守るべき環境を基準に様々な規制が加えられる事は仕方ないことだと思います。
古い街並みに派手な看板や電飾を装備してしまっては、街並み全体を台無しにしてしまいます。街並み全体を保全すべき地域は全体の環境を考え、個々の単位にまで規制を加えなければ実効性がなくなります。
奈良市の一部ではコンビニの看板のコーポレートカラーが通常のものよりシックな色合いになっているものがあります。(決して看板を間違って設置しているのではありません。)
一方、住宅地においても地域内で一定の景観を守るべき景観条例等が取決めされていることがあります。団地内でお互いに景観について一定の基準造りをすることで、お互いの住環境を守り住み心地良い住宅地にする地域の約束事と言えます。
昨日来より漫画家楳図さんの自宅のデザインに対し、地域の方より周辺の環境にそぐわないデザインや色使いであると、工事の差し止めを請求している旨のニュースが取り上げられていました。
基本的に条例などによる規制が掛かっていない場合は、あくまで個人の趣味の問題であるので強制的に制限を加えることは難しいと思います。
特に日本の住宅は外国の住宅に比べ、色やデザインが大人しくて画一的なので、ちょっと派手好きな方には物足りなさがあります。(これは中高年の服装のデザインや色でも日本とアメリカでは全然違います。)
派手なデザインの家が近隣にあると気が滅入ってしまうとか、精神的に苦痛だとか言うのは、ちょっと言い過ぎのような気がします。家も自分を表現するファッションの一部と考えると、あまりデザインや色合いに文句をつけるのは一方的過ぎると思います。
この問題はどちらにも言い分があると言えますが、違法性はないどころか近隣に迷惑が掛かることも実体性がないものと思います。(あくまであのエリアに景観に関する規制がないと言うことが前提ですが・・。)
ただ、マイ住居は自らの自由な住空間であると共に、コミュニティの中の一部でもあります。その意味でも近隣の方と円満なお付き合いをしなければ、これまたかなり居心地が悪いものとなってしまいます。
店舗でも住居でも地域から孤立してしまっては上手く行きません。
十分な話し合いで折り合いをつけて、両者納得の上良い関係を築いていってほしいものです。

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ワイティワイ産業浜寺石津店舗ビルグランドオープン

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昨日8月1日に、ワイティワイ産業浜寺石津店舗ビルがグランドオープンしました。本物件は新築案件で計画段階ではいろんなパターンの事業方式を検討していましたが、最終的に今回の形になりました。
鉄骨造2階建、床面積約330坪で駐車場は共用分も含め全部で約100台あります。
1階はゲームセンター、2階はネットカフェが入居し、㈱イマスのサブリース事業です。
今回はオーナーが事業化資金のほとんどを負担しましたので、資金的な計画はやり易かったと言えます。ただ手続やプランに時間が掛かりましたので、計画よりはオープンがだいぶ遅れました。何とか夏休み中にオープンできたのは幸いです。
お近くの方、通り掛かりの方、またびっくりドンキー浜寺石津店にいらしたついでに1度お立ち寄りくださいませ。

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管理者リボーンリアルエステートは店舗開発業務のサポートをしています。

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