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たこ焼の「丸幸水産ライフ学園前店」

marukousuisan

7月20日にたこ焼が人気の「丸幸水産ライフ学園前店」がオープンし、当日所用で行けなかったので本日行ってきました。
場所は奈良県奈良市中登美が丘にあるスーパーライフの1階フードコートにあります。
たこ焼とたい焼きを販売していますが、フードコートにあるとは言え持ち帰りのお客様が多いようです。
1舟7個入り400円で、生地はドロッととろける様な大阪独特のたこ焼です。タコは良い物悪いものでかなり味や食感が違ってきますが、ここのたこ焼は良いタコを使用しているので柔らかくて美味しいですよ。
ライフでお買物ついでに、またおやつ代わりに丸幸水産ライフ学園前店のたこ焼とたい焼きを宜しくお願い致します。
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テーマ : 店舗開発
ジャンル : ビジネス

建築業者選定

店舗をリースバック方式で建設することになり、建築会社を選定するコンサルを行うことがあります。
どういったことを注意するかと言えば、
1.会社の業績や施工能力を調査し安心して建築を発注できるかど
うかの判定をします。
2.コスト面で予算内で施工できるかどうかの概算見積依頼。仕様
通りの品質で予算内でできるかどうかをチェックします。
3.工程を計画通りに進める管理能力があるかどうかのチェック。
4.候補建築会社の発注時点での他物件施工状況を確認し、忙し
さの判断をします。(=忙しいのに無理して受注されると現場
管理レベルが悪くなることがあります。)
5.コスト削減のためのVE能力など、施工会社の考える能力を判
断します。
6.受注する意欲の度合いを判断し、積極的に協力してくれる建築
会社を判断します。
7.経営事項審査申請書の内容を調査します。
等など、チェック項目はいろいろあります。
特に店舗の場合大事なのは、工期とコストを計画通り進めることです。
設計変更や追加工事もいろいろと発生します。そういった事項をクリアして一生懸命施工してくれる会社を選定しなければいけません。
あと、大事なことは完成後アフターメンテナンスを迅速に対応してくれる施工会社を選定することは必須です。
その意味でも、本当に誠実で融通の利く施工会社を選定すべきなのです。

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自立式サイン

ロードサイド店舗を出店する上で、自立式のサインは離れたところから店舗の位置を認識してもらうには不可欠の設備です。
テナントや敷地形状、敷地面積によりどれぐらいの高さのサインを設置するか違ってきます。
自立式サインは高さが高ければ高いほど良いと言うわけではありません。高くなればなるほどサイン基礎や支柱が大きくなりコスト的にも嵩んできます。役所には工作物確認や屋外広告物届を出さなくてはいけませんし、大きさや高さ、景観デザインの規制もあります。当然、広告塔が構造的に耐久力があるかどうかまで審査されることになります。
建物を建てるのと同じような手続きが必要なことから、建設費も含めン百万~ン千万まで様々です。
ただこのコスト的問題や申請・届出の時間的手間の回避のため、無届でサインを設置するテナントも少なくありません。基礎の構造を簡易にして構造的に問題のある違法なサインを設置したり、景観条例を無視するようなデザインで設置したり、サインは安易に見られがちです。
建築確認検査後、自由気ままに設置すているものもあります。
自立サインはン十年も経てば相当基礎や支柱や止め具が劣化し、風圧でなぎ倒されることがあります。そんな意味でも、キチンとした構造計算に基いた適法なサインを設置しなくてはいけません。

テーマ : 店舗開発
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複合商業施設内テナントの条件

複合商業施設の中の空店舗区画のリーシングを依頼されることがあります。
商業施設を新築した当時に入居したテナントの賃料は、新築と言うこともあり比較的高い値段で契約しているものが多く、新たに募集をする空き区画の条件と乖離してしまうものがあります。
例えば新築時に坪当り15000円で出店していた物件が、居抜物件になると坪10000円になってたりするわけです。
ここでよく問題になるのは、既存店と新店舗との家賃の不均衡をどうするかと言うことですが、敢えて是正をすることはありません。ほとんどのSCの場合、テナントが出店した時期により家賃の設定が違ってきます。どうしても空き区画を埋めたいために家賃を下げてでもテナントに出店をしてもらうと言うパターンも少なくありません。
ディべロッパーとしては個々のテナントの家賃は公開しませんし、契約の条件ですから守秘義務もあります。
人気のあるSCなら新築当時の条件で募集はかけれるでしょうが、多くのSCでは条件を下げてでも空き区画に出店してもらうと言うことがよくあります。
SC内に空き区画があると、みすぼらしいものです。いくつもの区画が空き区画になってくると、SC自体の活気も失せてきます。
現在も1案件SCの空き区画のリーシングを担当していますが、1階が空店舗になっていると施設に入場した瞬間から買物する楽しさが失われてしまいます。
なんとか条件を下げてでもテナントに出店してもらいたいのですが、ディべロッパーが経済条件を下げると他のテナントと不均衡になって困ると言われるのです。
本来のディべロッパーの役目は、SCの環境や賑わい、販促を主導して活性化させること第一番です。その為には空き区画をなくし、買物が楽しくなる環境造りが自ら立案実効できなくてはいけません。
でないと、そんなSCはいずれお客さんも離れゴーストタウンになってしまうことを良く理解し、今何をすべきか行動力を持ってSCの管理をしてもらいたいものです。
損してまで賃貸する必要はありませんが、他テナントとの賃料の均衡を気にしていてはいつまで経っても区画は決まらないものです。

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インターネット不動産サイト

物件情報を閲覧するために不動産情報サイトを見ることがあります。
正直言うと、そこに掲載されている情報はほぼ実際の業務には役に立たないのですが、ごく稀に良い情報が載っていることがあります。
よくサイト物件の問合せ先不動産会社を見ていると、むやみやたらに多量の情報を掲載している会社もあり、また数社が重複して掲載している物件もあります。
通常、サイトに載る物件は既に出回り物件になっていたりして、決して良い情報とは言えませんが、それでも数週間か数ヶ月後には何がしかのテナントが出店しているのですから、物件探しは根気良く諦めずに地道に努力しなければいけないと言うことになります。
この業界は不動産会社が掲載していても、物件が特定できれば直接オーナーにアプローチする業者がたくさんあります。そのためか物件の位置が特定されにくいように物件所在が大まかな町名までしか記載されません。私も情報の掲示にはそこの所にすごく気を遣います。
協力業者から聴いた情報をこちらのサイトで特定されてはその同業者にも迷惑が掛かります。
住宅の物件情報はかなりネットで検索されユーザーに情報が行き渡るようになりましたが、店舗物件は他業者が介在してくる機会が多く、まだまだネット上で確かな検索ができない状況です。
でも今後は店舗物件の流通システムが確立され、店舗物件専門の優良サイトが出来上がってくるものと思います。

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物件案内書

物件情報をテナントに送付するについつ、案内書の内容が居抜建物案件と土地活用案件で少し違ってきます。建物案件は店舗のサイズや金銭的条件が主体ですが、土地案件はどう言う配置でどれぐらいの規模のものが建てられるか、また用途的に大丈夫なのかを判断できるか、どんな事業方式になるかなど、プランと金銭的条件が判断できるような物件案内を作成しなければいけません。そのためには、インフラや道路の計画、土地の形状、法務局調査など、居抜案件よりも細かい情報を提供しなければいけません。役所や法務局を調べて回るのは煩わしいのですが、後々調査不足でトラブルにならないようきちんとチェックが必要です。

角地物件

土地物件の中でも角地に位置する物件の評価は高くなります。
理由は視認性が良くなることや、車の出入がし易くなることが挙げられます。
当然角地物件は人気になることが多いのですが、どれぐらいの規模の道路に面しているかと言うことで評価は違ってきます。
例えば、生活幹線に一方で面し、もう一方が住宅地に通ずる生活道なら評価は高いですが、交通量の激しい何車線もある一級の国道と幹線道路に面する角地の場合は逆に車の出入がし難くなり、業種によっては評価を下げることになります。あまりにも車が多すぎて車の出入が煩雑になるためです。特に女性のお客さんを主体にする、スーパーやドラッグストアはこう言った立地は好みません。特に大きな敷地なら交差点から離れた位置に車の出入口を設置できますが、狭小地であれば交差点近くに出入口が必要で、女性客には極めて心理的にプレッシャーの掛かる立地となり、敬遠されがちになります。
おまけに普段から渋滞する道路に面していれば車の出入が余計不便で、角地であることが余計にデメリットになる物件もあります。
先般も幹線道路に2方面した土地の評価をしていたのですが、両道路とも混雑が激しく、角地物件であってもほとんど渋滞エリアになってしまい、車の出入に相当不便を感じざるを得ない状況でした。
交通量は多く角地で目立つけれども、流れが悪いので結局は使い勝手の悪い土地と言う評価をせざるを得なかったのです。
敷地に車を何台駐車できるかではなく、延で何台回転させることができるかが大事であることを忘れてはいけません。

テーマ : 店舗開発
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コンサルフィーの支払基準

店舗物件の契約が決まるとコンサル業務の仕事が全て終ったわけではありません。コンサルフィーの支払いを受けて初めて一段落と言うことになります。フィーの基準は物件毎にまちまちですが、支払基準はある程度決めさせていただいてます。基本的には予約契約時に半分、本契約時に残金ですが、相手先企業によってはオープン時になることがあります。新築案件ならオープン日でも構わないですが、中には自社の支払基準を盾に締め日と支払日を大幅に遅らせる企業もあり、こう言った取引先は一番困ります。その意味でも当初に覚書などで支払基準をきちんと取り決めしておくことが肝心です。不動産コンサル業務では基本的にコンサル契約を結ぶ必要があるので、その中で支払基準は明確にしておくべきです。フィーの支払を延ばして来る取引先にはくれぐれも注意要なのです。

業務委託契約

店舗開発関連の業務をしていく中で、業務委託契約と言う契約形態を取る場合があります。
私の業務の中では2種類の業務委託契約のタイプがあります。
まず1つ目は、店舗を建築するに付いて建築に関する発注、見積、工程の管理をオーナー様より委託を受けてマネージメントする業務です。
建築についてよく判らないとか、建築事業をどう言う段取で進めていけば良いか解らない時にオーナー様に代わっていろんな段取を取り計らう作業を受託しています。特に、建築がテナント任せになるのが嫌なオーナー様もいらっしゃいますので、建設協力金方式の場合にニーズがあります。
2つ目は契約事務を業務委託される場合です。テナントは既に確定しているけれども、契約内容のチェックや条件についての詳細をチェックし、将来的な起こり得る不利益を事前に予防したり、契約内容のチェックをして円滑に契約ができるようサポートするものです。これは不動産のオーナーから依頼される場合とテナントから依頼される場合両方があります。店舗の契約の場合特に留意しておくべき事項がいろいろとありますから、そう言った事項をケースバイケースで契約書に盛り込まれているかチェックは必要です。この業務の場合は通常の不動産仲介業務とは違い、契約事務に関する外注実務業務のため、フィーについては個別に協議します。

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ピロティタイプ

ほとんどの業種では店舗の位置は一階に限定されることが多いのですが、一部については地下や二階またさらに上層階でも良いと言われることがあります。街中のテナントビルの場合、物販テナントはまず一階限定ですが、居酒屋やエステ、ネットカフェ、カラオケなどは一階にこだわりません。ロードサイド店舗でも同様です。通り掛かりについ立ち寄ってみるのが物販に多く、そのためには店舗が目に付きやすくないといけません。ある目的でわざわざ立ち寄るのは飲食やサービス業種が多く、必ずしも一階で目立たなくてはいけないということでもないわけです。ロードサイド店舗の場合は土地が狭いと建物を二階建てにし駐車場を少しでも多くするため一階を駐車場にします。このタイプがピロティと言われるものです。建築コストは平屋より高くなりますが、好立地な狭小地には有効です。
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管理者リボーンリアルエステートは店舗開発業務のサポートをしています。

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Author:reborn
リボーンリアルエステート ホームページはこちら
http://www.rebornestate.com

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