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工程表

店舗開発関連の仕事をしている以上、自分の頭の中で大まかな工程表を作れるぐらいの仕事の手順を知っておかなければいけません。
工程表と言っても、ここで言う工程は店舗の出店に関する全ての作業工程であり、工事の工程ではありません。(ただし、工事の工程も組み込みするため把握しておく必要はあります。)
物件の契約から、開発事前協議、開発申請、基本・実施設計、開発工事、確認申請、行政消防の検査、オープン準備など大まかにどの作業がどの程度掛かりオープンはいつ頃になるのか、目安をつけることができる仕事の流れを予測しなければいけません。
と言うのも、全て設計や工事業者任せでは時間的な制約が緩んでしまい、ダラダラと作業が進むことになります。
「どの作業はいつまでにするか」と言う期限の目標を設定し、各作業の進捗具合を定期的にチェックし、工程を管理することも必要です。
私の業務の中でも、単に契約だけ済めば後はテナント任せと言う物件もありますが、リースバック方式などの案件は建築の進捗管理までする時は定期的な工程会議に参加し、進捗具合を把握しオーナーに報告することが責務だと思っています。
建築が伸び伸びになってしまってはオーナーの収入にも影響を及ぼします。そう言う意味でもオーナーに安心していただくことは店舗開発業者としては信頼に関わることでもあります。
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テーマ : 店舗開発
ジャンル : ビジネス

家主審査

賃貸借契約を締結する前にテナントと家主はお互いに相手と契約して良いかどうかの審査をすることがあります。
特に、個人経営で店舗を出店する場合には家主も敏感になり、相手の人柄ややる気、経験、資金調達計画など敏感になります。また、大手のチェーン店でも世間の風評や経営内容まで自分で調査し判断される家主さんがいます。
逆に、テナントも家主を審査する機会が多々あります。
土地建物にどんな担保が付いているかとか、会社の実体だとか、営業の内容、経験など調査会社を通して判断することが多いようです。
私の場合も、家主ないしテナントの実態が良く判らない場合は信用調査を見てみます。家主さんの場合、土地建物は物件に該当する不動産の登記簿に併せ共同担保目録まで、担保物件と所有不動産の評価とのバランスをみます。
テナントの場合は、既存の営業店舗の内容を調査したりもします。お店の管理ができているか、雰囲気はどういったものか、お客さんの入り具合だとか従業員の対応までみることがあります。
契約後、倒産や破産が起こるとどちらかに迷惑が掛かります。それは時間も掛かり手間の掛かる問題です。金銭的な問題も大きく関わってきます。
少しでも当事者の実体を判って契約までこぎつけることは業務上大事なことです。おかしいなと思ったら場合によっては契約をしないよう進言することもリーシング業者にとって必要な決断です。

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契約引継ぎの条件

居抜店舗の契約を引き継ぐ場合、ほとんど原契約の家賃より低い価格で交渉します。関西では、元々この条件だったのでと説明してもほぼ確実に後継テナント候補は家賃を値切ってきます。
その理由は、関西の気質である言い値で物を買ったり借りたりするのが嫌だとか、既に出来上がってる店舗を貸すのに何の投資も要らないのだから家賃を下げてほしいとか、合理的でない理由で条件付けをするテナントはたくさんあります。
物件案内で記載した条件はあくまでオーナーの希望条件だから、値切り代を見込んでるだろうとか、しばらく空きのままだから値交は可能だろうとかいろんな思惑があります。
しかしながら、立地の良い物件の場合は早く決めたいので値交なしに、言い値で決定することも少なくありません。逆に取合いになると家賃が上がったりすることさえあります。
立地の良い物件は家賃が下がることなく運用できますが、良くない物件は下降線気味になってしまいます。
格差は広がるばかりです。

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下水設備

飲食テナントにロードサイド店舗物件を提案するについては、面積や駐車場と共に下水道設備の調査が大事になってきます。
浄化槽設備を設置する必要がある物件は、まず焼肉、焼鳥、居酒屋など排水が多い飲食はイニシャルコストが掛かり過ぎ、ほとんどの場合物件としてダメになります。
業種により浄化槽の人槽が全く違ってきますから、物販ではさほど容量が必要でなくても、飲食店では規模の小さなお店でも大きな容量が必要となってきます。
場合によっては土地オーナーが浄化槽を設置してくれるとか、テナントの建設協力金で浄化槽を設置する場合は解決できる場合もありますが、浄化槽地域の場合はまず飲食店は難しいと思い取り組まなければいけません。
浄化槽の設置に関しては、行政の基準に従った容量の浄化槽の設置を申請し、設置届けを出さなければいけません。設置者が任意で大きさや仕様を決めることはできません。
飲食店舗へ物件を提案するには、まずは下水の整備状況を調査しましょう。

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連帯保証人

建物や土地の賃貸借契約の際、連帯保証人を要求されることがあります。大手企業が借主の場合はそう言うことはありませんが、企業規模が小さかったり、個人=会社と言う企業は連帯保証人が必要となることが普通です。
通常、連帯保証人は借主企業の代表者がなる場合がほとんどです。
どの規模の企業まで連帯保証人が必要か否かは明確でなく、個々の契約事案に合わせて選択するようにしています。
連帯保証が必要かどうかは借主の企業内容をよく把握しておかなくてはいけません。会社の規模の大小に関係なく、その会社の経営状況や他の契約の状況、信頼性や契約についてのトラブルがないかどうかまで、本来であれば調査しておく必要があります。大手の企業だからと言って金銭的なトラブルを引き起こさないとは限りません。とは言え、大手企業に連帯保証をつけるというのは難しい問題です。

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居酒屋テナント

居酒屋業種の店舗は物販業種と違い地下1階や2階でも出店が可能です。建物の階数よりも如何に人の目に付きやすい駅前にあるかとか商店街にあるかとか、大きな目立つ看板が設置できるかと言うことが肝心です。
また、飲食設備の可能な建物でないといけませんので、排気排煙など近隣に迷惑の掛からない立地であることも必要です。
オーナーによっては居酒屋業種を嫌う方も多いので、リーシングの際には事前に業種確認が必要です。

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関西の地域性

関西と言えば、大阪、兵庫、京都、奈良、滋賀、和歌山のことを指すのですが、京都だけは他の府県とは少し文化が違っているように感じています。
京都独特の風情、味、食材、街並み、気質は大阪や神戸にはないものがあります。不動産においても商慣習が関西で唯一独自のものがあります。
和歌山も少し関西圏の中では特異な存在ですが、和歌山の場合地理的に得意にならざるを得ないため、京都とはまた違う意味での特異性です。
昨日京都で物件の調査とお客様との会食を行ってきましたが、街並みは道路が碁盤の目に整備されているものの、新しいビルやマンションと昔の家屋が混在し、広い通りの割には街並みに灯りが燈る建物が極めて少なく感じられました。大阪で同程度の道路クラスであれば灯りの点いた店舗が並ぶところですが、京都ではポツンポツンと店舗が建っているだけです。繁華街は賑やかなんですが、場所が一部に限られています。

あと、四条河原町近くで会食したのですが、裏通りは町家の飲食店が多く風情ある店構えをしています。最近は特に町屋ブームの影響もあり、いろんなコンセプトの飲食店舗ができています。
チェーン店には到底無理な雰囲気と料理を頂くと、なんとも満足感が高まります。価格的にもチェーン店より1人1500~2000円程度高くなるだけで、京都の食材の味を十分堪能できました。
大阪や神戸ではまず味わえない雰囲気とこだわり感は京都ならではの文化であると思います。
リーシングにおいても京都は大阪や神戸とは少し違った観点で商圏を調査しなければいけません。リーシング業務をするについて、やはり地域を見て、歩いて、味わってと言う実体験が不可欠なものであると、つくづく京都をほとんど知らない私は痛感したのです。

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管理者リボーンリアルエステートは店舗開発業務のサポートをしています。

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