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歩道切下げ

ロードサイド店舗のプランでは歩道の切下げ(=いわゆる道路から敷地への車の進入口)の設置は大事な要素の1つです。
管轄行政により一定の基準で切下げの幅員や個数、仕様など取決めしています。
確かに切下げ幅が広ければ車は出入りしやすいですが、逆に車がスピードを出しても入って来れるので、歩行者、自転車が通過する時に事故になりやすい可能性があるので、通常5~6mでしか許可されないことがほとんどです。
ただし、搬入車用の車両の出入口の必要がある場合は8mぐらいは1つ確保できることが多いようです。お客様と搬入車の動線を分けて安全を図ろうと言うのが理由のようです。
切下げがたくさんあったら便利だと言うことでは必要以上に個数を認めてくれませんので、店舗や駐車スペースの配置の際には切下げ位置に十分留意し計画してください。
またバス停、公園の入口、交差点からの距離など切下げには特定の設置条件がありますから、その点もご留意ください。
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テーマ : 在宅ビジネス
ジャンル : ビジネス

賃料交渉

居抜物件の場合、経験的にテナントの希望条件はオーナーの提示条件をほとんど下回ったものが出てきます。
これは関西特有の慣習かもしれませんが、言い値では借りたくないと言う感情があるものと思われます。
ただし人気物件の場合は言い値ないし、競合によっては値段が逆に上がってしまうこともあります。
私の場合、テナントの条件は売上予測から想定される家賃条件を出してくださいと言います。赤字が見えてるのに無理に家賃を出してもすぐに閉店しなきゃいけなくなります。価格だけで契約を争うリーシングはああまりしたくないのです。
売上に見合った家賃を出し、長く繁盛していただけるテナントに出店してもらいたいわけです。
オーナーも値切りしろを考え条件を提示することも多いし、テナントも低めの条件から交渉を開始することがよくあります。
双方が歩み寄り、テナントにとって無理ない条件で契約を締結していただけるのが1番理想的です。
オーナーの中にはガンとして条件相談に応じず最後まで希望条件を貫く方もいらっしゃいますが、それはそれでオーナーの固い意志があるなら反論はできませんが、地域の相場など参考に条件はこれぐらいが適度ではないかと提案はさせていただきます。

テーマ : 店舗開発
ジャンル : ビジネス

24時間スーパー

ここ数年で24時間営業のスーパーがいくつかのチェーン店で展開されてきました。
24時間も営業することにどんなメリットがあるのか良く解りませんが、ともかく大手スーパーまで参画している状態です。
歓楽街で働く労働者の多く済む住宅エリアにそんな店舗ができることは納得できますが、郊外のそれもどっちかといえばローカルエリアにまで24時間スーパーがあるのにはちょっと驚きです。
夜間に営業してくれるのは確かに便利ですが、夜中の3時4時にいったいお客さんは来るのだろうか、いやその時間帯のお客さんは全く当てにしていないといって良いのではないかなど、余計な心配をしてしまうわけです。夜中のオペレーションの経費は馬鹿にならないと思うのですが・・・。
24時間スーパーの出店により近くのコンビ二は閉店に追い込まれ、たくさんの閉店コンビニを見てきました。
(ドンキホーテなどDSテナントはスーパーと全く違う商品があるため、生活必需品を買いに行くと言うより、なにか面白い物はないかなと言う遊びがてらでの集客も多いようです。客層が全く違っていますから。)
大阪の地場で有名な激安24時間スーパーなんてパチンコ店と見間違えるほど賑やかなサインを夜空に輝かしています。
それも客層に独特な特色があり売場も賑やかで、たまに深夜立ち寄ってその独自性を楽しませてもらっています。

テーマ : 店舗開発
ジャンル : ビジネス

善管注意義務

普通、賃貸契約書には「善管注意義務」の条文が記載されます。
善管注意義務とは善良な管理者としての注意を持って建物を運営管理しなければいけません、と言う意味です。
いつも契約書を作成している時、「善良な」とは何かと言う疑問が残ってしまいます。
建物内に危険物を置いたり、違法性のある物を保管したり、販売したりしてはいけないと言うこともある意味善良な管理になると思いますが、これは別の条文でいつも記載してるので、具体的に規定した以外の事象が起こった時の補完の意味で規定しているのか、と思ったりしています。
善良なる管理者の注意は普通、通常建物を使用するについて常識的に遵守すべき注意とも言われています。この常識的と言うのはテナントの業種によっても違ってきますから、これもまた一般的な諸問題をカバーするための規定なのかなと思うのです。
善管注意義務とは如何にも日本的な規定だなと思ってしまうのです。

テーマ : 店舗開発
ジャンル : ビジネス

ネット営業

テナントリーシング業務についても最近はネットでの問合せが多くなってきました。
物件情報の提供があったり物件情報の依頼があったり、いかに手軽にパソコンで情報収集ができるようになったかを痛感します。
概ね、物件情報サイトに掲載されている物件は良いと思えるものが少なく、不動産業者やリーシング業者が独自に持っている情報の方が良いものがたくさんあります。
多くのテナントが物件募集ホームページを作成していますので、不動産の情報をネットからかき集め希望物件に沿ったものを提案し成約に結び付けようとするのは、1番簡単な方法かもしれません。しかしながらこのやり方ではほぼ成約までは至りません。
テナントは情報がほしいから希望を開示しますが、不動産情報は良いものほど一般に流通しないものです。住宅ならともかく店舗物件の情報についてはやはりまだまだ人脈や同業者間で収集する方が精度の高いものが集まります。
ネットで全てが完結するのは楽ですが、まだまだそこまで行くには時間が掛かりそうです。

テーマ : 店舗開発
ジャンル : ビジネス

天井高

テナントによっては店舗の天井の有効高が物件選定の大きな要因になることがよくあります。
通常コンビニなどで見る床から天井ボードまでの高さは2.7~2.8mですが、スーパーやドラッグストアになると3.0~3.5m、大型のスポーツ用品店や高さのある陳列什器を設置するテナントなどは3.5m以上の有効天井高さを取る場合が多いのです。
天井が高いと店舗が大きく見えますし、お客さんも圧迫感なくショッピングが可能です。どうしても天井が低いと頭の上から押さえつけられてる感じがして居心地が悪くなります。
昔の店舗などは天井高が2.5m程度かそれ以下しかないところも多く、こう言った物件にテナントを案内すると第一印象で、「狭くて窮屈」と言う印象を与えてしまいます。
天井高がない場合、天井のプラスターボードをわざわざ撤去してスケルトン仕様で店舗造りをするテナントもいます。少しでも頭上の空間を広げるためにスケルトンにするのです。
今では飲食店でも天井高を要求するところが増えました。
飲食店は特に店舗の内装空間イメージが大事なので、ゆったりとした天井高の方がお客さんも落ち着いて食事ができるのです。

テーマ : 店舗開発
ジャンル : ビジネス

テナントの倒産

賃貸先のテナントが倒産したり、民事再生手続を開始したり、会社更生法を受けて再建計画を始めたりすることはたまにありますが、オーナーにとっては厄介な問題です。
事案にも因りますが、建物賃貸借契約書に規定されていてもその通りに運用されないケースがあります。
以前の経験では民事再生手続が始まると契約解除要件だったので一方的に解約できるかと言えばできません。途中解約になるから敷引が契約書の通りに取得できるかと言えばできません。
当然、家賃も破産手続きなどが終了しない限り入ってきませんのでオーナーにとっては家賃収入をしばらく当てにできなくなります。
最終的には家賃は精算されましたが、それはテナントが預け入れしていた保証金と相殺されただけで、実質的な金銭の流れはありませんでした。
結局、JAや銀行でお金を借り入れ、それで保証金を返還し後継テナントに賃貸されていました。特に建設協力金方式の残債がある案件の場合は返還額が大きくなる場合もありますので注意が必要です。

夜逃げされ自分の資産をどうにも処分、運用できない場合も少なくないですから、契約書でいくら万が一の場合を想定して規定していてもほとんど意味が無いと考えておいた方が良いと思います。

テーマ : 店舗開発
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管理者リボーンリアルエステートは店舗開発業務のサポートをしています。

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