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お客様駐車場

ロードサイド店舗は駐車場がどれだけ設置されているかで売上に大きく影響を及ぼします。また台数以外にレイアウトや動線、区画の大きさ、出入口の数や位置により上手く運用できているかどうかによってそのメリットに大きな差が出てきます。
私は約15年ほど大手量販店の駐車場開発の企画建設部門責任者として業務してきた経緯がありますので、特にSCなどの駐車場については気になる部分なのです。
現在でこそ車の車室スペースは幅2.5m奥行5mが当たり前のようになっていますが、当時は幅が2.3m前後で奥行き4.5m程度、通路幅が5m程度のレイアウトがたくさんありました。
当時は今のように車のサイズが小さく、レイアウトもなんとか運用できましたが、女性ドライバーが増え駐車し易いレイアウトがお客様のサービスになるということで、台数に加えレイアウトも変更していったのです。
車止めはどんなタイプの物が安全でトラブルが少ないかとか、車を乗り降りするお客さんの歩行スペースをどうライン引きするか、照明のレイアウトや照度、サインなど駐車場の全ての項目を見直し、順次やり変えていきました。
今ではほぼほとんどの駐車場が使い易くなり女性が使い易くなっています。台数が不足している店舗は多いですが、レイアウトについて使いやすさを重視した店舗がかなり増えたようです。
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テーマ : 店舗開発
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店舗サイン

ロードサイド、ビルイン店舗どちらもサインの設置は大事な問題です。
車なら手前200mから店舗が認知されないと視認性が悪いと言われますし、ビルイン店舗も大きな目立つサインがあるかどうかで店舗の認知性の良し悪しが判断されます。
よく15mもある背の高いポールサインを設置している店舗はありますが、これはかなり遠い所から認知してもらおうと言う意図でしょうが、忘れられがちなのは店舗の近くに来た車から如何に判りやすく駐車場に導入するかと言う問題です。
こんな場合は背の高いポールサインは役に立ちません。運転主席から適度な高さのサインが必要となります。
遠くから認知できるサイン、近くに来た時に確実に駐車場の入口に導入できるサインとお客さんのアプローチ地点によってサイン形状を変えなければいけません。
私の知るテナントはその点が明確で、大きなポールサインとドライバーの目線に合った横長の帯状の看板とを上手く使い分けています。
特に駐車場入口への導入が上手いのでとっても判り易く、出入が安心な店舗です。

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「詩情」喜連瓜破店オープン

sijyou

大阪市平野区瓜破に「詩情」喜連瓜破店(きれうりわりてん)がオープンしました。
婦人、紳士、子供服、雑貨、肌着の総合衣料品店です。
店内には格安商品が満載ですので、お近くの方々には是非とも来店いただけたらと思います。

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建築企画業務

コンサルティング企画業務の中にはテナントリーシングのカテゴリーに入るものと、テナント工事のプロデュースのカテゴリーに入るものとがあります。
概ねリーシング後のテナント工事はテナント指定の内装業者が工事をしますが、リースバック方式や内装工事の業者が指定されていない時は工事に関してオーナーとテナントの調整に入ることがあります。
内装工事といえども、建物躯体に変更を加えたり、違法建築をしていたり、無届工事をしていたりでは、いざ何か事故があった時にオーナーの責任まで追及されることがあります。
また新築の場合、工事業者の健全度や施工能力など安全に適法に工事が進められているかチェックが必要です。また図面通り施工されているか、完成後の竣工図書や届出書類、瑕疵担保責任などオーナーに対して最低必要な申し送りをしておく必要があります。
長く建築の営業をし店舗建設のスケジュールを経験してきたので、本来はこちらの仕事の方が本職だと言えるのです。

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関西の店舗物件相場

よく関西の店舗物件賃料が高いと言われます。それも東京のテナントから言われるのです。
関西はとにかく繁華街の立地が良い所は高いです。大阪で仕事していながら高いと思います。どんな商売をしてもこれだけ家賃を払うと採算が合わないと思うほど高いところがあります。
表通りになれば坪7万円以上はします。少し脇道でも3-4万円となり飲食店ではまず無理だと思う中、どこかのテナントが賃借してしまいます。最近はめっきり繁華街の物件が減ってしまった=空きが少なくなったとのことです。
ロードサイド物件にしても高いとよく言われます。
北摂などは土地代で坪最低3000円、高いところだと4000円台になります。大阪市内だとちょっと交通量が多い場所なら土地代で坪3500円以上しますし、4000円台は当たり前のように希望してきます。
私の知る限り1番高かったのは土地代坪12000円。
70坪で12000円ですから土地代で84万円です。
ただ逆にこっちの方が事業化し易いのです。コンビニに借りてもらえれば家賃にして120万円弱(協力金相殺前)で済みます。これなら場所が良かっただけに何とかなるなと思ったのですが、結局オーナーは時間貸駐車場のままで経営していくことを選択されました。
時間貸駐車場でもそれぐらいの賃料なら稼げたのです。
やはり好立地な土地は黙っていてもお金を生んでくれます。

テーマ : 店舗開発
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与信調査

先日企業倒産情報を見ていたら昨年仕事で関わっていた企業が民事再生手続きを開始していたのに気付き、「ビックリ」と言うことでなく「やっぱり」と言う第一印象で記事を読んでいました。
元々業績不振で不採算店舗の整理を進めていた中での後継テナントリーシングを依頼されテナントの目処までつけていましたが、結局はそのまま存続させ営業を続けてしまい1年で今回の事態になった次第です。
最近は賃借するテナントの会社の信用調査と同様に、賃貸するオーナーの信用度も調査されます。特に大手テナント企業では評価以上に担保設定された物件やオーナー自体の企業審査によって、いくら良い物件でも稟議が承認されないことはよくあります。
リーシング業務に関しても、オーナー、テナントの営業、財務状況を把握の上営業を進めないと途中で与信について問題が起こり、仕事がストップしてしまいます。

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突貫工事

突貫工事とは簡単に言えば、工期を間に合わせるため昼夜を問わず工事を行うことです。
この突貫工事と言うのは実は店舗の建設や内装工事によくあります。
店舗は概ね工事の工程を店舗のオープンに合わせて組みます。レイアウトや部材など予定通りにテナントが決めてくれれば良いのですが、これが中々決まらないことが多いので、その時間的ロスのしわ寄せが工期に押し寄せてくるわけです。
プランが遅れたとかレイアウトが決まらないとか、会社の決済が遅れたと言うことでオープン日は中々ずらしてくれません。
まずオープン日の設定から全ての作業がスタートすると言っても過言ではありません。
昼間だけでは時間が足りず、夜中内装工事をこっそり?しているのをよく見かけると思います。本来なら夜間工事はコストが高くつき、安全面でも近隣への迷惑と言う面でも薦められたものではないのですが、そんな現場はきっと工期がなくて夜まで作業しなければ間に合わないと言う現場であることがほとんどです。
(ただし、逆に昼間は店舗が営業するので夜間限定で工事をする場合もあります。)

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アウトレットストア枚方店オープン

outlet


本日、「アウトレット」枚方店オープンでした。
男女衣料品、衣料雑貨、チャイルド衣料など激安価格で提供しています。入りやすいお店ですから気軽にショッピングできますよ。
営業時間は午前10時から夜の0時までと深夜営業も行います。
場所は大阪府枚方市松丘町の国道1号線に面した鮮やかなオレンジ色の看板と壁のお店です。ドンキホーテの向い側で快活倶楽部と上州屋とで駐車場を共用しています。
このテナント企業には今後、商売繁盛で売上を伸ばしていってもらいたいと思いますので、お近くの方や店舗に立ち寄っていただいた方には是非ともショッピングをお願いしたいと思います。

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途中解約違約金

建物賃貸借契約の期間満了前に解約した場合は、違約金を支払う旨の条項が入っています。
その内容は物件毎にバラバラですが、建設協力金や保証金の取り扱いについて条項がありますから事前によく注意しておかなければいけません。
建設協力金は全額ないし大部分を放棄する条項になっていることが多く、保証金も全額ないし一部放棄しなければいけないような契約になっています。
ただ、最近多いのは後継テナントを自ら同条件以上で見つけてきたら保証金、協力金は全額返還し、後継テナントへ引き継ぐと言う条項が入っていることです。
これは良心的な条項と思いますが、結局この途中解約による協力金・保証金の放棄金額が多いため、トラブルになることを避けるための苦肉の策だと考えられます。
順調に営業が継続できれば良いですが、万が一業績が悪く営業の継続が困難になった場合はこの条項を利用して後継テナントを探すことがよくあります。
たまたま立地に合わない業種業態だったのか、営業力が弱かったのか、賃貸条件が高すぎたのかケースバイケースですが、こんな物件のサポート依頼が良く来ます。

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出店申込書

出店申込書についてはテナントの出店に対する意思表示でありながら、何ら拘束力はありません。と言うか、ないと解釈され簡単に書面だけ提出しておくと言う場合があります。
言い分は、出店申込書に一応希望条件を書き、契約詳細は別途協議の上としているので、もし条件協議が整わなかった場合は申し込みは撤回するとしているからです。
また、会社稟議の承認後契約をする旨但書を記しているものもありますが、これもまた稟議承認なければ契約はできませんと言うことであり、出店申込書が単に稟議を掛けるための書面でしかないとも言えるのです。
本来であれば出店申込書は申込みの意思表示であり契約の第一段階を経た行為と言える筈ですが、中には物件も見ない内に出店申込書を出したり、他からのアプローチを防ぐために書面で時間稼ぎすると言うこともあります。
実際、関東の有名なシューズテナントは申込みだけ先に出し、実際に物件を見に来たのは申込み後1週間経ってからという常識を逸脱した手順で開発責任者は仕事をしていました。
初めて物件を見て、「間口が狭いから難しい・・。」との第一印象で、物件は没になりましたが、「それなら先に見てから書面にせんかい!」と思ったものです。
出店申込書にテナント企業の意思をオーソライズしている場合もあり、これだけはテナント毎の出店手順のやり方を理解しておかなければいけません。
あくまで出店申込書はテナントが正式に出店したいと言う意思表示であると同時に、検討可能な物件であるというだけの位置づけしかしていないこともありますので注意が必要です。

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管理者リボーンリアルエステートは店舗開発業務のサポートをしています。

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Author:reborn
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