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契約書・・・1

オーナーとテナントとの間で条件が合意し契約書を締結するについて、特殊な金銭的な取決めはできるだけ細かく記載しておいた方が後々トラブル無く済みます。
例えば工事期間中の家賃や家賃起算日の問題はよく発生することです。
水道代の請求や精算の仕方をどうするかとか、自治会費はどちらが負担するかなど、些細な金額でトラブルになることがあります。
「あの時言いました。」では言った言わないの問題になります。
不動産の通例の慣習を理解できていないオーナーやテナントもいます。
そう言う方々には慣習を理由にして交渉をできないので、はっきり契約書に記述しておくべきです。
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テーマ : 店舗開発
ジャンル : ビジネス

居抜店舗

居抜店舗の意味合いには2通りのものがあります。
どんな業種が以前営業していたとしても、建物が建っていれば何でもその物件は居抜物件と言うことがあります。
また飲食店や物販店の内装や設備など残ったものを居抜物件と言う時もあり、居抜の細かい意味合いについては物件を探しているテナントの意向によって意味合いが違ってきますので、リーシングの際にはそこのところを知っていなければいけません。
居抜物件は既に建物があるためテナントを見つけるのに簡単そうに思われがちですが、好立地物件を除き意外に時間が掛かるものです。
新築のように自分が希望する建物を建てる訳ではなく、既にある建物の形や規模に合わせて出店するわけですから、微妙にそれらがテナント基準に合わなくて出店ができないと言うパターンも多いわけです。
居抜物件はイニシャルコストがかからないため多くのテナント企業が物件希望するので、立地が良い物件であれば競争が激しくなるのでこれまた取り扱いが難しいのです。

スクラップアンドビルド

店舗の出店の経緯にはいろんなパターンがあります。
既存店がないために新規出店する場合と、既存店があっても古いとか駐車場が少ないとか規模が小さいとかのために、同じエリアで新規に出店する場合とがあり、後者の場合をスクラップアンドビルドと呼びます。
特にコンビニとかで多いと思いますが、マンション下にあった駐車場のない店舗を移転し、駐車場付きのフリースタンディング店舗に移設したりします。
ドラッグストアにしてもカー用品、スポーツ用品にしても昔に比べ店舗が大型化し、旧態の店舗はそんな大型店には競争力が劣るため、新規に移転するパターンが多くなっています。
従来の店舗と移転先の店舗が商圏を同じで、ある程度確かな売上予測が可能なことから、スクラップアンドビルドしやすいと思われます。
不動産の売買の場合、隣接の地主に買収を打診することが営業の鉄則の1つですが、店舗の物件についても既存店があるからと言ってそのテナントがダメだと思ってはいけない場合もあります。
古くて、契約の満了が近づいていて、規模が小さく駐車場が少ないテナントの場合は、移転物件として打診してみる価値は十分あります。

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リーシング業者ホームページ

テナントリーシング業者のホームページはさほど多くありませんが、業者数は相当たくさんあります。
不動産の売買や賃貸マンション仲介をメインに営む業者が、営業の一環としてリーシングする場合もありますので、普通の不動産業者とリーシング業者にはそんなに違いがないように見えます。
ただし個人的には売買や住宅仲介の業務とリーシング業務は大きな違いがあるとつくづく感じます。
賃貸マンションの仲介業者はホームページ経由でお客さんを集客する比率が相当高くなっています。昔のように駅前の不動産屋に飛び込みで来るお客さんは減り、ネットで物件や業者をある程度選定しておいてからやって来るお客さんがかなり多くなりました。
そんな意味でも駅前でお店を出しているだけでは集客はできず、他店との競合にも勝てません。
住宅仲介の場合はエリアが店舗毎に決まっていて、物件の情報を掲載しやすいのでホームページで情報を公開することは効率的な広告宣伝になります。
一方、リーシング業の場合あまりエリア限定している業者は少なく広域で営業するので、ホームページで情報を開示することは難しいものとなります。下手に情報を具体的に掲載しすぎると、直接アプローチする業者もいるので、抽象的な掲載しかしないことがほとんどです。
ホームページをカッコ良く公開しているのはほとんど住宅仲介をメインにした不動産業者のような気がします。
リーシング業では中々体裁良くホームページを創るのは難しく、情報の量よりも質の方が大事なので、そう言う意味でもリーシング業者のホームページ創りは難しいものだと痛感します。

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店舗開発関連知識

店舗開発業務に際し、物件の立地・商圏・関係法令の知識以外に知っておいた方が良い知識がいろいろとあります。
建築に関してはコスト、工期の知識は必要です。
例えば、田畑を造成すればいくらぐらい掛かるとか、建築費用がいくらぐらい掛かるとか言うことぐらいは、物件毎に概ねの目安を試算できなければいけません。建物の費用は類似案件で建設協力金から想定できますが、造成や解体、整地などのコストは頭で計算できるぐらいのデータは持っておくべきだと思います。オーナーと交渉する際に、事業化の為のグロスコストを知っておくことは必要ですし、それに基づき条件設定や資金繰対策の方法を考えて上げないといけないからです。
工期については、基本設計・事前協議・開発申請・開発工事・確認申請・工事・検査など一連の工程をある程度想定できる知識も必要だと思います。
開発協議は期間を掴みづらいところではありますが、全体工程を検討しオープン目標を自分なりに想定するには、やはり自分で工程案が組めるぐらいの知識はあって良いと思います。
チェーン店ではたくさんのコストや工程の実績データがありますので、規模別、立地条件別に想定はし易いかと思います。
ゼネコンの営業をしていたせいか、常時コストと工程を頭に描いてしまう癖が付いてしまっているのです。

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確定申告

昨日確定申告をしてきました。
いつもこの時期経費のまとめや書類の作成で2,3日慌しいですが、一旦提出してしまったら一段落しホッとします。
私の場合は自分で申告書を作成し申告するので税理士に依頼することはありませんが、税務と言うのはホンと毎年ちょこちょこと変更があるもんだと痛感します。
現在ではパソコンで申告書の計算ができるのでややこしい計算をすることはありません。該当する項目に数値を打ち込むと自動的に課税額が計算されてきます。
サラリーマン時代は一切関係のない作業でしたが、自分で申告するようになってから経費の流れや毎年のトータル経費など、大体パターンが掴めるようになって来ました。
無駄な出費の抑制を考えるようになり、それが効率的な営業活動につながればと思うのですが、無駄に見える営業もまた将来的に必要な場合もあり、会社を営むことの難しさはサラリーマンではやはり実感が沸かないものと思うのです。

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工事期間中の家賃

契約書の詳細を詰めていく中で内装工事~オープンまでの期間の家賃負担について取り決めをしなければいけません。
通常、テナントからの要望では家賃はオープン日起算なので工事期間中や準備期間中の家賃発生はありませんが、オーナーの要望で必要となるときがあります。
通常の家賃を額面通りに負担しなければいけない場合があったり、半額だけ負担したり、他一定の割合で負担額を決めたりします。
どんな店舗でも工事からオープンまで約1ヶ月~1.5ヶ月掛かることが多いので、オーナーにとっても空家賃は免れたいものです。
テナントとしてもできるだけ営業に至っていない店舗は家賃負担をなくしたいものです。
契約手続上、この家賃負担については上手く調整しておくことが肝心です。

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出店稟議

テナント企業によって出店の最終的な会社承認の時間の掛かり具合に違いがあります。
会社=社長個人のようなところでは、現地を見に行きその場で即回答と言う場合もありますが、通常は開発担当がまず物件を見て、調査して開発会議に答申し、出店の方針承認が出れば細かな条件の詰めを行い、役員会で最終的な承認を得る手続きをする、と言うようなパターンが多いようです。
この手続きが簡略化されていて、稟申に要する時間が1週間ほどと短いテナント企業もあれば、1ヶ月程度掛かるテナント企業もあります。
リーシング業者にとっては当然、会社承認が早いテナント企業を好みます。立地や条件が良い物件はどうしても競争が激しくなり、オーナーへの回答が遅くなると不利です。競争が激しくなると、条件を吊り上げて申込みしたり、同じような条件の申し込みが複数あれば選択肢の数が増える分不調に終わる可能性も高くなります。
特命的な立場のテナント企業であれば、他からいくら競争相手が来ようが優先順位的な立場でいられますが、ガチンコで出店を競うような場合はやはりスピードと言うのは一種の大きな武器でもあります。
1番困るのは、長く稟申機関を要していながら承認が取れなかった場合です。回答を引き延ばしていながら最後にお断りするのは、オーナーへのリーシング業者としての信頼性にまで及ぶからです。

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役所調査

店舗物件の調査のために物件が所在する行政の担当箇所によく行きます。調べることは、都市計画関連事項であったり、下水整備状況であったり、農地転用の件であれば農業委員会に行ったりします。
また、大型店舗の出店に関しては大店立地法担当の部署や、新築の場合は埋蔵文化財の事前調査のため教育委員会などの文化財担当へも調査に行きます。
役所によっては電話問合せでも答えてくれるところがほとんどですが、伝え間違いなど口頭だけでは心配がありますので、物件が進捗するようであればやはり直接役所で調査する方が確かです。
折角役所に出向いても調査事項が多い場合は、調べ忘れをすることもあります。その為に、私の場合は調査事項一覧を作成し物件毎に漏れがないよう注意しています。

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造成協力金

土地の有効利用、特に田畑など造成を必要とする計画について、テナントより造成工事費の全部ないし一部を負担をお願いすることがあります。本来であれば建築できる状態まで土地を整地し必要な引込もしておくべきなのですが、オーナーに一切の費用の負担意思がないとか、建設協力金のような方法で返還していきたいとかの理由で、造成費用をテナントへ依頼することがあるのです。
ただし、テナントにとっても追加負担的な費用ですから、物件をよほど気に入った場合しか費用負担は難しいと考えておくべきです。
またこう言うやり方を一旦使うと、リーシング業者は簡単に造成費はいざとなればテナントが出してくれるものと勘違いし、まずは地主に負担を説得すべきところが、最初からテナントに負担を条件付けしてくることがあります。
造成はあくまで地主の負担区分と言うスタンスから交渉を始めなければいけないと言うことを再認識しておかなければいけません。

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インフラストラクチャー

テナントリーシングにおいて、下水道設備が整備された地域か否かは大きな評価要因の1つです。
特に飲食テナントにとって排水設備に多額のコストが掛かるため、浄化槽を埋設しなければいけない物件は敬遠されます。
居抜物件の場合、物販店舗だったものに飲食店、特に焼肉店やラーメン店を誘致するのは相当条件が揃わない限り無理だと考えておいた方が良いのです。
物販店はさほど水を排水しませんが、飲食は大量の排水を必要とします。そのため店舗の規模や用途によって計算される人槽が大きくなり、浄化槽だけでン千万円と言う場合もあります。
飲食店は元飲食の居抜を希望するのは、厨房や排気設備以外に排水設備にコストの掛からない物件を探しているからなのです。

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管理者リボーンリアルエステートは店舗開発業務のサポートをしています。

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Author:reborn
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