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設備譲渡

居抜物件を扱っているとよく設備の買取を条件付けされているものがたくさんあります。
厨房機器や空調機器、給排水、排気排煙設備、冷蔵庫・冷凍庫、家具・備品などの他、内装設備一式など、最初は多額のコストを掛けて店舗造りしたものですから、いざ退店の際は少しでも高く引き取ってもらおうと思うのは当然のことです。
ただ実際これら設備機器一式は普通かなり安い価格の査定しか出ません。
たまに店舗の経営者から内装設備一式を売却したいので、、と言う問合せがありますが、希望価格は皆さんかなり高い値段を想定しています。
実際、経過年数や業種によって違いがありますが、1番価格を左右するのは次ぎのテナントの評価次第です。
私も期待を持たせるような返事はできないので、最初に査定が通常厳しい旨をハッキリ伝えておくようにしています。下取り価格はどれぐらいその店舗を気に入ったによって価格が違ってきます。設備が新しいとか言うよりも物件として立地がどうか、条件がどうかと言うことに比重が置かれます。
設備の下取り希望の問合せをしてこられる方々は、査定が想像以上に安くなる旨を伝えると急にテンションが下がり、その後音沙汰が無くなることがほとんどです。
大手テナントの場合は、ほとんど設備を買い取ってくれないことを付け加えておきます。理由は決まったデザイン、レイアウト、内外装仕様があるので、ほとんどの設備が使えないからです。
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テーマ : 店舗開発
ジャンル : ビジネス

居抜店舗

居抜店舗情報はいろんな多くのテナントが望む情報です。
実際、コンビニなどは店舗数が多い故にリストラやスクラップ&ビルドで年間に相当数の退店・移転の物件が出てきます。
面積35-50坪で使い易いサイズですから、居酒屋やファストフード、美容室などに良く転用されています。
居抜物件情報の1番大事な点は、まだ退店する前に情報を得てリーシング活動をすることです。閉まってしまえばいろんな業者が家主にアプローチしてくるので、その前に決着をつけておかなければいけません。
こんな事前の情報は普通に営業していてはまず入手できません。
これはこれなりにまた入手の方法があるものなのです。
ホームページを運営していると簡単に居抜物件が入ってくるように思われてるかもしれませんが、良い情報はそんなに簡単には入ってこないものなのです。

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都市計画道路

街中やロードサイドに各種雑多な店舗が展開する中、1つの狙い目として新しい都市計画道路沿道と言う切り口があります。
都市計画を事業化するという事は旧道の整備のために新たに道路を造るか、全く新規に新しい道路を造るかのパターンがほとんどです。
いずれにせよ都市計画道路ができると車の流れは変わり、新しい道路に次々と店舗が展開していくことになります。旧道は交通量も減り展開していた店舗の移転や閉鎖がいずれ訪れます。
私も都市計画道路の沿道物件に何件かリーシングしましたが、開通したての頃はまだ周辺が寂しくてなかなかテナントを見つけることができませんでしたが、ポツポツと店舗が出始め、交通量も増えてくると急に人気のエリアになってしまったこともあります。
2年先、3年先に賑やかになる予測の元にテナントは出店し難いようです。

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契約面積と実効面積

最近はほとんどなくなりましたが昔は契約面積と実効面積と言う面積数字を使い分けしていました。
簡単に言うと、実効面積とは店舗として実際に使用する店舗面積であり、契約面積とは実質の店舗面積以外に店舗用として使用する通路やホールなどの面積をテナント毎に配分し、実効面積にプラスした面積です。
ショッピングセンターなどでは専門店街などはいろんなテナントの区画の間をお客さんが通過する通路が張り巡らされています。そんな通路を店舗が専用で使っていると言うことで、各テナントが面積比などで按分し合い家賃対象になる契約面積として賃貸借契約を締結しているのです。
今でもたまにこの表示をしている物件もありますが、これらは古い店舗やショッピングセンターであることがほとんどで、現在は契約面積=実効面積で契約する面積としています。
実効面積の何%アップが契約面積かは物件ごとに違いますが、今考えれば特殊な表現方法です。

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家賃起算日

土地や建物の賃貸借契約を締結する際に、家賃がいつから発生するかと言うことがよく協議事項になります。
テナントの希望は店舗オープン日とすることがよくありますが、この家賃起算日については契約毎にまちまちです。
工事期間中から家賃を負担してほしいとか、工事期間中は家賃を半分負担してほしいとか、ケースバイケースで取決めをします。
工事期間中は既にテナントに貸しているも同然なので家賃負担は当たり前、、、と言う考えは当たり前ではないと言うことを知っておかなければいけません。
1つ気をつけておくべきことは、契約後何日か経過後までにオープンしなければ家賃は満額負担してもらう旨の契約にしておくべきです。
狂牛病が問題になった時、ある焼肉テナントは設計や開発協議を故意に遅らせ、世間の狂牛病に対する風評が収まるまで時間稼ぎをしていました。
起算日の取決め方法によっては、家賃収入に差が出ますので十分協議して取決めしてください。

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土地の引渡し条件

通常、事業用借地による店舗の事業化の場合、土地オーナーは土地を一定の状態にしてテナントに引き渡すことが条件になっています。
テナントによって微妙にその状況は変わりますが、概ね以下のような状態にして引き渡すことが多いものです。
1.造成・・・田畑など通常の更地状態でないものは造成工事を終えてテナントに引き渡します。舗装や植樹は必要ありません。
2.上水道・・・本管から敷地内へ引き込み止水栓で止めます。
3.下水道・・・本管から敷地内へ引き込み一定の場所で止めておきます。(但し、浄化槽の布設が必要なエリアの物件の場合は物件毎に負担がまちまちですので協議必要です。)
4.電気・・・電柱から敷地へ引き込みますが、これもテナント負担ですることがあります。オーナーが引込柱まで引込み、あとはテナント工事と言うこともありますし、電気は一切テナントで引き込む場合もあります。
5.ガス・・・本管から敷地内まで引込みメーターまでで止めておきます。
基本的にインフラ整備はオーナーの負担工事です。テナントの都合で変更する場合はテナントの費用負担になりますが、永久にインフラ整備による受益はオーナーが得ますので、テナントが変更になった場合でも権利はオーナーのものです。
事業用借地方式で単に土地を貸すだけで一切金銭負担無く事業をすると言うのは、造成やインフラ整備が全て整っている物件だけです。

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用途地域

土地の有効利用について、その法的な規制や都市計画を前提に店舗計画をしなければいけません。
特に用途地域によって設置可能な店舗面積が違ってきますから、まずはどれぐらいの店舗が建築可能か押さえておかなければいけません。

例えば第一種中高層住居専用地域なら店舗は500㎡まで、第二種中高層住居専用地域なら1500㎡までと決まっています。
この㎡数は建物の床面積ですから、第一種中高層住居専用地域内の土地に床面積200坪のドラッグストアは建築できません。
第二種中高層住居専用地域には床面積500坪のスーパーマーケットは建築できないのです。

また用途地域ごとに使用できる建物の用途が規定されているので、その点もチェックの上テナントの業種選定をしなければいけません。

先般もカラオケ店で火災事故があった事例のように、居抜物件の場合行政に建築確認申請を出さない場合が多く、面積違反や用途違反が見過ごされがちです。建物の用途変更はきちんと申請しておかなければいけないのですが、金銭と時間が掛かるので黙ってやってしまうことが多いのです。
用途地域の知識も無くリーシング業をしている人をたまに見掛けますが、リーシング業を営むことは土地建物に与えられた与件や制限を把握することは不可欠です。特に居抜の場合はその点忘れられがちです。
後々トラブルにならないためにも、物件調査は居抜物件でもきちんと必要です。

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土地の高度化利用

土地利用の計画案作成に関し、店舗ビルを計画する場合どの程度の規模を設定するかと言うことが大事な問題となります。
マンション計画のように高さに関係なく需要があるわけではなく、集客できる店造りが必要なのでそれに見合った計画を策定しなければいけません。
都心の1等地なら別ですがそれ以外の土地では、5階や10階の店舗にはテナントは出店できません。当然駐車場も店舗面積に見合った台数が必要でしょうから、エリアの需要を見込んだ店舗面積と駐車場のバランスが取れたボリューム造りが必要です。
よく複合の商業ビルで駐車場不足で困っているオーナーさんがいらっしゃいます。家賃収入を重視し床面積ばかり増やしたため、駐車場が少なく使い勝手の悪い店舗ビルになってしまっていました。
最初の計画段階でこう言う業種がきた場合はこれぐらいの台数確保が必要ではないかと、検証し設計上いろいろな工夫をしなければいけません。平面で確保できなければ立体駐車場にするとか、駐車場確保が難しいプランなら店舗面積を減らすとか、その辺のバランスが大事です。
将来的にテナントが空いた場合でも駐車場が適度に装備されていることで、後継テナントも探しやすくなります。
駐車場は家賃を生まないことがほとんどですし、どうしてもイニシャルコストを下げたり収益性を上げる意味では駐車場は頭の痛い設備です。
3階建てで駐車場が不足しそうなら2階建てにするとか、屋上駐車場にするとか、場合によっては余分な経費が掛かっても別に駐車場を借りるとか、ある意味店舗面積よりも駐車台数の方でプラン全体が決まってくるといえます。

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土地の有効利用

土地を有効利用するにはいろんな手法があります。
賃貸マンションを建てるのか、貸し倉庫を建てるのか、駐車場にするのか、貸し店舗を建てるのか、そんな有効利用歩方法をいろいろな角度から検討し、オーナーにとって1番有効で将来的にも安心できる提案をすることが私の仕事の1つであります。
ただ賃貸住宅で長期事業を提案することに抵抗があるため、店舗で有効利用をすることを主眼に事業提案をするようにしています。
(ただ住宅地内など店舗には不向きな立地については、貸し駐車場や介護関連施設などの提案をさせていただくことがあります。)
店舗利用の有効利用はオーナーにとって金銭的負担が軽く、マンション建設に比べ多額の長期ローンを組む必要がないメリットがあります。
建物を所有することに抵抗がある場合は、事業用借地によって一定期間だけ土地を賃貸し、期間が満了すれば元通りの土地になって返ってくると言う方式も選択できます。
今後将来人口の減少が進行すると街の様子や人の流れは変わって行くことでしょう。その為にも20年ぐらいをスタンスとする事業計画を提案すべきと思っています。賃貸住宅のように20年で投資回収できない事業は、よほど立地が良くない限り難しい事業と言えます。相続対策のためだけに賃貸住宅事業をするのは正直リスクが大きいのです。

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店舗開発担当と(店舗)営業担当

物件の評価に関してはテナント企業の店舗開発担当と営業担当とで違うものになりことが良くあります。
開発担当は物件の店舗規模や形状、立地、視認性、交通量や周辺人口などハード面の外観性と基準数値で評価することが多く、営業担当は客層や客単価など売上数値が見込めそうかどうかを判断しています。
開発担当が出店を前向きに検討しても、営業担当で不可になることはよくあります。
物件を2重の基準で評価することは大事ですし、いろいろな面で評価を加えることは肝心です。ただこの評価も予定より意外に売上が良かったとか、悪かったとか外れることも多いので出店を決定すると言うことはテナントにとって1番慎重な判断の結果です。
中小のテナント企業の場合、オーナー社長が現地をみて即決することもよくあります。我々リーシング業者にとっては時間も掛からず、明確な答えをいただけるのでオーナー社長に現場を見ていただくのは、とても仕事の効率としては良いものです。
大手企業の場合は地区の開発責任者が物件を調査し、稟議を申請しトップからオッケーの承認を得るまでは1週間~1ヶ月を要することが普通です。開発担当の意見と営業担当の意見を踏まえ定期的に開催される、開発会議や役員会議で承認を得なければいけませんから、時間が掛かるのも仕方ないことです。この場合はリーシング業者は稟議承認されるかどうか、あれこれ心配しながら稟議結果を待っているのです。

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サブリース

「サブリース」・・一般の方には何のことか解らないと思いますが、簡単に言えば「転貸」=オーナーから借りたものをまた貸しすることです。
不動産のサブリース企業は意外にたくさんあります。
わざわざ何故サブリースにするのか、この点がイマイチオーナーに理解されにくくサブリースを拒絶されるオーナーは少なくありません。
サブリース方式を利用する場合はどんな時なのでしょうか?
例えば、テナントビルの管理が面倒なのでどこかの会社に一旦借りてもらって管理を任せる場合、複合店舗の各テナントの契約管理が面倒なので一旦どこかの会社に借り上げてもらって窓口を1本化したい場合、一定の期間サブリース会社に土地建物の運用を任せ定期的に収入を得たい場合、空店舗などのリスクを回避するため建物全体を借り上げてもらう場合など、オーナーの事情や考え方によってサブリース方式を導入する理由や経緯は様々です。
ただこの方式には各社それぞれ条件設定に少し違いがありますので、サブリース会社の選定には十分考慮し、サブリース方式を理解した不動産コンサルの意見を聞くことが大事かと思います。
選定の仕方によって、事業の進捗スピードやオーナーの手取収入、預り保証金の額、家賃保証システムなどで損得が発生します。

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テナントリーシング

テナントリーシングと言う意味は?
と言うブログの検索用単語が毎日検出されています。
ここでもう一度テナントリーシングの意味について考えてみたいと思います。
テナントとは、ビルに入居する店子のことであり住宅の入居者とは違ったモノであると言えます。
店舗をはじめ、オフィスや倉庫なども含まれると考えられます。
時間貸し駐車場として運営管理会社に土地を貸すのはテナントリーシングと言うべきかどうかは私自身良く解りません。
ビルをディケアサービスやグループホームとして使用する法人に貸した場合、その業務がテナントリーシングと言うべきかどうか、これまた良く解りません。
リーシングとはリース(=名詞では賃貸借、借地、借家契約と言う意味、動詞では土地や家屋などを貸すとか借りると言う意味)と言う単語からきています。簡単に解釈すれば土地や建物の賃貸借することです。

テナントリーシングと言う言葉は業界用語的には狭義に解釈すると店舗を不動産に誘致したり、テナント構成を考えたり、テナントメニューを作成したり、商業性の立地・環境調査やマーケティングをしたり、そしてそれら行為の全般的業務を遂行することがテナントリーシング業務です。
テナントリーシングと言う言葉1つでこれらの専門的業務を包括的に意味し使いやすい言葉なのです。
業務の内容には不動産仲介業務の要素はもちろん、マーケティング、コンサルティング、建築、リサーチ要素などいろいろなモノが含まれるため、それらを簡単に一まとめで言い表すためにテナントリーシングと言う言葉を使用しています。
ただしこれはあくまで私見なのでもう少し違った捉え方をしている方もいらっしゃると思います。
日本語1言でこれらの意味を網羅する単語が見当たらないのです。

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車の通行量

店舗の出店検討の際に業種によっては前面道路の車の通過量に基準を持っているテナントがあります。
駅前型テナントなら駅の乗降客数、ロードサイドなら車の通行量と言うことになります。
この通過車両の数値は国土交通省や各都道府県のまとめる報告書などに記されていることがあるので、私はこのデータを閲覧しデータとして把握しておくようにしています。
ただ、大きな国道や幹線道路ならポイント別データはありますが、市町村道など生活道路ではデータがないことが多いので、そんな時は大変困ってしまいます。
昼間12時間のデータと24時間データの2通りが資料等に記されていますが、大体昼間の約50%が夜間12時間の交通量になっていることが多いので、昼間のデータで24時間データを想定することがよくあります。
あと、どんなタイプの車が多いかも大事な要素で、トラックなど業務用の車が多い路線、女性のドライバー多い路線などその特色を見極めることも大事な判断基準になります。
業務用が多い路線は土日は交通量の減少が大きいでしょうし、女性ドライバーの多い路線は土日でもさほど交通量は下がらないとも考えられるからです。
他には車の通過スピード、信号の位置などいろいろとチェックする項目はあるものです。

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視認性

店舗物件の評価をする際にいろいろなチェックポイントがありますが、その1つに視認性の良し悪しがあります。
基本的には物件の200m以上手前から確認できる立地形態が良いとされています。
理由は車で走ってきて物件に気付き減速して駐車場に入れる最低限の距離が200mと言うことらしいです。
物件手前に視界を遮る建物があったら視認性は落ちますし、間口が狭くても落ちます。要はお客さんが事前に確認できて安全に店舗に来てもらえるための条件なのです。
特に目的買いのお客さんの場合は店舗の位置を事前に解っていて来店してくれますが、通り掛かりのお客さんの比率が大きい業種に付いてはこの視認性は特に大事です。店舗の位置は意識していないですから、気が付いた時には通り過ぎていたと言うことになります。
ただ道路の形態にもよって多少この距離は変わってきます。
大きな道路の長いストレートで信号も無いスピードのでる路線では、200m以上の視認距離が必要です。逆に道路幅の狭いスピードの出し難い生活道路では200mなくても視認性は確保される時があります。
また道路の曲がり具合や、他の店舗の広告物など視認性に影響を及ぼす条件は種様々です。
物件を確認しに行った際は、どの距離から物件が確認できるか把握しておくことも大事です。

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抵当権設定物件

良い立地の賃貸不動産物件があっても登記事項調査によりテナントから検討不可を宣言されることがあります。
その多くは、乙区に評価以上の抵当権が設定されている場合と、甲区の所有名義人の信用調査の評価の悪さに拠るものです。

乙区の設定関係についてあまり気をつけないテナントもいますが、リーシング業をしている者としてはあまりに評価を超えた抵当権設定額ならば、自ら調査をし実態を把握しておくことが必要です。
店舗がオープンしてすぐにオーナーサイドが倒産や破産の状態になってしまっては、テナントに多大な迷惑と手間を掛けることになります。
特にオープンのための内改装工事費や人件費、そして賃貸借契約に預託した保証金など金銭的に多額の損害を与えてしまう可能性が高いので、テナントの与信調査と同様オーナーの与信も把握しておくべきです。
私も土地や建物の登記簿調査をした時、思った以上に乙区に担保物件の設定がされていることがよくあります。
そう言う場合は、共同担保目録も請求してみて不動産の価格と抵当権設定額をチェックするようにしています。小さな土地建物に多額の抵当権が設定されていても、共同担保として他の不動産が担保物件として設定され実際はそんなに評価を超越した設定でもなかった、と安心したこともよくあります。

所有名義人の与信調査も大事で、法人ならその実体があるかどうか、契約者と所有名義人が違う場合その両社の権利関係を書面で取決めしているかの確認など、意外に借りる側ではなく貸す側の信頼性に不安を抱くことがあります。
契約時は何か問題があればその時に協議しましょうと言うことで簡単に契約を締結してしまいますが、倒産、破産などのトラブルの場合は契約時の合意なんて何の効果もありません。

私も登記簿調査をするのがある程度話がまとまりかけてからになることがあります。そんな時に限って登記簿を調べると乙区にン億円の担保設定がしてあったり、貸主とは違う名義が甲区の所有名義であったりすることもあります。
共同担保目録は登記事項証明書(1筆1000円)を請求する場合、共同担保目録を添付しておくことが可能です。もし抵当権が評価以上に多く設定されているように感じたら、1度共同担保物件の評価を自らしてみて検証してみることです。

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工事区分

店舗の新築や内改装工事をする場合、テナントとオーナーとの間で工事区分の取り決めをします。
業界的には、A、B、C工事とか、甲、乙、丙工事などと呼んで分けることが多いようです。(もっと細分化している場合もあります。)
簡単に区分を挙げると、

Aないし甲:
    オーナーが費用負担し施工する工事
   (建築本体工事や建物構造・躯体に関する工事、イン
    フラ関連の引込工事など建物の基本的機能に関する
    工事)
Bないし乙:
    テナントが費用負担しオーナーが施工する工事
   (テナントの設計やデザイン、配置によりAないし甲
    の区分内容に変更を加える工事) 
Cないし丙:
    テナントが費用負担し施工する工事
   (店舗の内装仕上や什器備品、間仕切、装飾物などの
    設置工事及びテナント持込設備工事)

のような感じになります。
(物件によってはBないし乙の区分工事が無い場合も多いので、上記の分け方が全てのパターンと言うわけではありません。契約前にオーナー側がどこまで工事をして引き渡してくれるのか十分確認してみてください。)
区分をハッキリ決めて契約しておかないと、後々思わぬ工事負担が出てトラブルになることもあります。


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市街化調整区域の物件

市街化区域内の物件については建築可能な建物用途が明記されていますが、市街化調整区域内の物件は基本的に、店舗として利用するには沿道サービス業(飲食店舗やコンビニなど)に限定されています。
概ね、市街化調整区域は市街化を抑制するために指定されたエリアですから、建築可能なものはかなり限定されたものだけになっています。・・(病院や学校など公共施設、農業用の倉庫などです。)
現在3物件の市街化調整区域の物件のリーシングをしていますが、業種にバリエーションがないのでかなり苦労しています。
周辺にコンビニと飲食店ばかりが建っていて既にオーバーストア気味になっているのです。
住宅やスーパーの張り付きが多ければ洗車場やコインパーキング(共に建築を伴わないので市街化調整区域でも利用可能)にでもと思うのですが、どれもそんな立地ではありません。
市街化調整区域だからと言って土地代がそんなに安く設定されているわけでもありません。土地オーナーにとっては市街化区域であろうが市街化調整区域であろうがあまり関係ないようです。
土地オーナーと打ち合わせする時は、保有に関する諸税など経費など考慮して条件設定をするようにしています。
また、市街化調整区域は宅地化抑制の区域でもあるので、公共下水道の整備や共用が後回しになります。非市街化区域のインフラ整備に財政難の役所は予算は付けないでしょうからね。
幸い3件の内、1件だけは近隣宅地の下水整備のため公共下水が既設されています。これはラッキーです。浄化槽布設はコストが掛かるので、飲食店舗はこれがネックになり出店できない場合が多々あります。
排水設備をオーナー投資で整備していただくことなど提案しながら、市街化調整区域のリーシング営業を実施しております。

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テナントリスト

仕事上、業種毎にテナントリストを作成し物件の送付先や出店条件を一覧にまとめています。
数的には300ぐらいありますが、実際に物件送付をするのは70社ぐらいの中からピックアップして選んだテナントだけです。
最近はホームページでも「店舗物件募集」のページを作成して物件募集をしているところが多くなりましたが、募集内容については大雑把に記載されています。実際中々文章では店舗の出店詳細は書きにくいと思うので、ホームページを見ただけでは判りにくいものもたくさんあります。たまにエリアを絞って書かれているテナントもありますが、それに該当する物件を送付しても「出店エリア外です。」と書かれている内容と実際の募集内容とが違うものも中にはあります。先般もそう言った事態がありました。
最近は弊社のホームページ経由でアプローチいただいたテナント企業の開発担当の方とはできるだけ面談するようにしています。メールで出店内容をヒアリングするのと、実際面談して聞くのとではかなり精度に違いがあるからです。
ヒアリングした上で出店条件を細かく聞き、どんな店舗展開の仕方をされるのか自分なりに理解してリスト化しています。
出店のエリア戦略や新業態展開など、ホームページでは判らない情報をヒアリングできるのでとても活きた情報収集ができるのです。

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