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物件の道路付き条件

テナント業種によって物件が面する道路の条件に違いがあります。
例えばスーパーマーケットやドラッグストアでは交通量が多い国道沿いよりも、(主要)地方道の方が好まれます。自転車客のアプローチのし易さや、顧客のターゲットとなる女性が出入りしやすいスピードのあまり出ていない道路の方が親しまれやすい傾向があります。
中央分離帯があると反対側の車が入ってこれませんし、信号の無い長い直線だったりするとスピードが出すぎていて間口が広くないと通り過ぎることも懸念されます。特に中央分離帯は前面交通量が2分の1にカウントされますので、テナントの立地条件としては大きなマイナス要因となります。
逆に商圏が3キロを超える広域型のテナントの場合は国道など幹線道路沿いが適当な立地条件となります。
遠いところから来店する顧客の集客にはやはり幹線道路であることが重要で、大型の量販店やアミューズメント施設など目的買いの顧客を集客するためには道筋の判り易さが肝心なのです。
それとロードサイド物件では店舗の視認性が重要視されます。
概ね200m手前から建物が認識されることを基準にしているところが多いようです。人が車を運転し店舗を確認して駐車場入口に入る準備ができる最低距離が200mらしいです。
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テーマ : 店舗開発
ジャンル : ビジネス

物件情報の流れ

店舗物件の情報管理はかなり難しい作業です。
水面下で極秘裏にテナント探しをしていても、物件情報を送付したテナントから他業者へ情報が漏洩されることもよくあります。
本当に良い物件は信頼のおけるテナントにのみ提案するのが得策かと考えます。
昨年も単に情報を得るためだけに言葉巧みにアプローチしてきたテナントがいます。如何にも出店する物件を急いで欲しているかのように情報を求めてくるのです。ちょっと怪しいと思ったので出回りの物件だけを送付しておきました。必ず返事をしますということでしたが、結局は未だに放ったらかしです。
こう言う業界は物件情報が出回ると恐ろしく速いスピードで流通します。1週間か10日もあれば内緒の情報が出回り物件になってしまうのです。それも情報の要素に尾ひれがついて本来の情報とは全く別物の情報に成り代わってしまってることもしばしばです。
以前、地主さんから依頼を受けた土地の売却案件がありました。
ちょっと地理に疎いエリアだったので知り合いの同業者にも買主探しをお願いしたのですが、10日もすると物件が地元の不動産業者に出回り冷や冷やしたことがありました。
いくら極秘指示をしていても又聞き業者には通用しません。勝手な説明が付いて売却理由されすりかえられてしまうのです。
土地を売却するのに銀行の承諾が必要だとか、地主さんの会社の負債を清算するために売るだとか、訳のわからない理由がついていました。
地主さんは単に保有していても固定資産税だけが掛かり有効利用方法がないので売却したかっただけなのです。銀行も特定のところはありませんし、会社も経営していませんでした。
とにかく、情報の管理と精度のチェックだけには気を遣うのです。

テーマ : 店舗開発
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テナント出店物件依頼について

各社テナントより出店物件情報の依頼をよく受けます。
業種により規模、立地は様々ですが、同じ様な業種業態では希望条件が似通ったものとなっています。
例えば居酒屋関連の情報依頼はほとんど共通しています。
駅前で人通りが多いこと。店舗面積は30-100坪で飲食店の居抜が望ましいと言うことです。
ドラッグストアにしてもスーパーにしてもコンビニにしてもリサイクルショップにしても大体各社同じような出店基準を持っています。
いろんな業種業態の出店情報を知り営業活動に活かすことは、私のような業務を営む人にとって基本的な知識の1つですが、逆にそんな情報ばかりを集約しても仕事は上手く行きません。テナントの出店希望情報は比較的集めやすいのです。
よく同業者から言われるのが、「新規出店したいから物件情報をほしいと言うテナントはたくさんあるのに・・」と言うことです。
物件情報の依頼があってもそれに見合う物件情報がないことが多いのです。情報のニーズがあっても、そのニーズに応えられる情報がないとこの仕事は成り立ちません。
もし、簡単に両方の情報が得られればこんな楽な商売はないでしょう。
漠然としていますが、「良い情報」=好立地で条件も手頃で不動産業界に出回っていない情報を確保できれば、テナントを見つけることなんて簡単なことなのです。

テーマ : 店舗開発
ジャンル : ビジネス

不動産収益アップ

保有不動産の収益アップの手法はいろいろありますが、本当に収益が現状より上がると言うものは多くはないと思います。
ケースバイケースですが、立地や周辺の地代相場、商環境、市場性などにより個々の物件毎に違ってきます。
よく収益アップのために賃貸住宅やアパート経営を勧める宣伝を見聞きしますが、個人的にはあまりお勧めしません。余程、駅近とか住環境が良いとか、人気のエリアでない限り短期的には事業計画通り収益が得られても、長期的には収益が結局上がることはなかったと言うことになるパターンが多いと思います。
私の業務の場合、店舗や業務用の用途に高度化して収益アップを目指すため、完全な住宅立地では提案はできません。例外の場合は老人施設、養護介護施設などに利用する場合のみです。
なぜ店舗系で収益アップを推薦するかと言うと、店舗の場合出店希望のテナントさえ見つけられればオーナーは費用負担が少なくて済むからです。借地の場合ならテナントが自ら建物を建てるだけですし、建設協力金方式の場合はテナントから無利子の建設資金が預託されるため、マンション経営のように金融機関から多額の資金を借り入れして事業化するパターンがほとんどありません。
金銭的リスクが少なく建物も住宅と違い単純なのでいざと言う時に解体もし易く、住宅のように管理が煩わしくないので店舗での事業化を勧める訳です。賃貸住宅経営のように20年~30年も掛けて投下資本を回収することもなく、安定した収益が確保できます。
不動産の収益アップは長期で考えなければいけません。
最初は良くても後々赤字に陥ったと言う事例もたくさんあります。
これから少子化、人口減少の時代が長く続いていくでしょう。
20年先、30年先まで住宅需要が増えることはありません。当然、店舗業態も徐々に人口変動によって変化していくでしょう。
そんな意味でも将来的なニーズの変化に対応可能な建物計画と収益計画を念頭に事業を検討しなければいけません。

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不動産オーナーへの対応

店舗開発業務をしているといろいろな人との出会いがあります。
とりわけ地主さん、特に田舎の農家の方との仕事が気に入っています。
田舎と言っても店舗に利用できるような土地ですから、山間部のエリアほどではないですけどね。
こう言った地主さんはまず土地を店舗に貸すことが初めてだとか、まだ慣れていないことが多くいろいろなアドバイスを聞いていただけます。
何度も面談を繰り返す内に信頼をいただき、物件の企画全体を任されることがよくあります。
都会の地主さんは既に店舗に貸している物件をもっていらっしゃる方が多く、賃貸条件もかなり高めにシビアな設定をされているところが少なくありません。賃貸に関するいろんな情報を見聞きしていて、自己流を通そうとする方も多々いらっしゃいます。
地主さんとしては有利な情報は記憶していますが、不利な情報は馬耳東風、参考程度に聞き流す傾向にあります。

地主さんとのお付き合いで1番大事なのは信頼されることです。そのためにはいろんな些細な雑用までコマ目にこなし、「いつもきちんと雑用でも対応してくれてるな」と言う評価を得なければいけません。
そんな気持ちで地主さんへの対応をさせていただくのが自分自身のポリシーだと考えています。

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居抜店舗

昨今、店舗を新たに新築するよりも既存建屋を利用した空店舗いわゆる居抜店舗を探しているテナント数が激増しました。
建物を新築するイニシャルコストを削減するためですが、いろいろとデメリットもあります。
1.希望の建物規模を探さなくてはならない。
2.建物配置、レイアウトは既存建屋の形状や大きさに左右される。
3.空店舗になると目立ってしまい良い物件は各社が目をつけてくる。
4.適法な建屋でないと増築、用途変更などができない。
5.建物改造工事に多額の費用がかかる場合がある。
など、いろんな面で制約を受けるので居抜だからといって簡単には物件は見つからないものです。
特に最近は各社リストラが終わり閉鎖店舗数が減ってきたため、優良な物件が少なくなっています。
私も各社テナントから居抜物件の情報依頼を受けますが、大体希望パターンが業種毎に決まっており、多数の企業が同様の物件を探しているので競争が厳しくなっています。
良い物件は水面下で動き出し大っぴらになる前に後継テナントは決定してしまいます。

テーマ : 不動産
ジャンル : ビジネス

店舗開発業務

ブログ開設に当り・・・

店舗開発とは新しい店舗を出店するために不動産の情報収集~不動産の調査~契約までを行う業務です。
会社の方針に従い出店計画の数値目標を達成するため日々不動産の情報収集や不動産調査、立地・商環境調査を行い最終的に不動産の賃貸借・売買契約までを行うことです。
水面下で店舗不動産を確保し無事オープンに至るまでを全面的にプロデュースする仕事と言えます。
そんな仕事が好きでやってるビジネスマンのブログです。

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管理者リボーンリアルエステートは店舗開発業務のサポートをしています。

reborn

Author:reborn
リボーンリアルエステート ホームページはこちら
http://www.rebornestate.com

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