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土地開発コンサルティングビジネスマンのブログ

土地開発店舗開発をサポートするビジネスマンのブログです。 このブログでは店舗開発業務に関するテーマを中心にしています。

財務局の管理地

先般購入した土地の前面に道路があるのですが、昔この道路を造るときに里道を
横切ったらしく、今地番を確認すると何とも複雑な権利関係になっていました。
昭和初期に道路を整備した時、道路の縁に田んぼの一部が残され、そこに里道
が交差していたため、変な形で里道の一部が道路の一部に引っ付く形で残ってい
たのです。
普通、その道路の管理者である市が管理すべきところ、その狭小地として残った
道路の端くれを市が移管を受けなかったようで、未だに財務局管理のまま残され
ているのです。
道路させ造れば、残った土地は地権者同士で勝手にしろ的な放置主義は昔から
あります。道路収用した部分以外は、行政は口を挟まず、いや挟むといろんな問
題の解決に時間が掛かるので知らん顔するのです。
結局、そういった土地が地権者を困らせ、境界問題を生むことがすごく多いのです

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空きの目立つ繁華街

今日は取引先の業者にリーシング協力を依頼するため、大阪の難波千日前辺りを時間潰しに歩いてたのですが、結構空き物件が多いのに驚きました。上層階ならともかく1階があちこち空いてるので、珍しいなとも思いましたし、この時勢この辺りも空きが増えるもんなんだと、景気の悪さを実感した次第です。
一方、ここ1週間の間にテナントが出店したいから物件情報がほしいとのオーダーも続いてて、景気が回復傾向にあるのやらないのやら、甚だ解りにくい状況なのです。
以前に比べてお客様の購買単価が下がり、一部テナントを除き店舗の売上も頭打ち傾向ですが、これからは上昇傾向にあるはずなので、いつまでも出店を控えてばかりはいられないはずです。
私の好きなミナミが賑わう時こそ大阪の景気が良くなる証なのです。

行政調査

土地物件情報を入手して、もしこれはモノになりそうだと感じたら、早めに物件の細かな調査をすることになります。
調査内容は、上下水道の状況、都市計画の法令制限内容(用途地域、建蔽率・容積率、前面道路幅員、都市計画道路、防火地域、地域地区指定等)、開発指導要綱、里道・水路敷の公図確認等です。
結構役所内を回らないといけませんので面倒くさいところですが、調べ忘れて後日再調査になればもっと面倒なので調べるべき項目は控えておいた方が良いでしょう。
地域によっては物件の所在する行政だけでは解らなくて、府県の土木事務所等へも調査に回らなくてはいけない場合もあります。 
私は建築営業をしていて、昔からこういう調べ物をしてきたので概ね調べるべきポイントは解るのですが、同業の中には全く解っていない人もいます。用途地域さえ解ればそれで十分だろうと思ってる人もいて、後々いろんな調査を依頼すると、「それはどこで聞けば良い?」とか、「そんな決りはあるのか?」とか、場合によっては、「地主に聞いてみます。」と言う人まで・・・。地主に聞いたって解るはずがありませんし、正確な情報になりません。
私は大型の物販店舗の場合は、立地法に関することも一応調べますが、基本的には物販テナント担当の方の方が良くご存じですので、詳細については自己調査をお願いしています。

調査不十分で物件を持ち込み、後で慌てて確認しなくてはいけなかったり、思わぬ制限があったりして計画にならなかったりすることもあります。全ての物件を調査すべきとは思いませんが、自分でこれはどこかテナントが見つかりそうな気がしたなら、そう言う物件は先に調査を掛けておいて制限を把握しておいた方が良いでしょう。

法務局

物件調査の際に法務局へよく出かけますが、事前に管轄法務局は調べておかなきゃいけません。
先般も、たまに行く法務局だったので急遽謄本調査を行うべく行ったら、統合移転していました。この目に逢うのは3回目です。法務局の場合結構距離があるので、電車で行った時はほぼ絶望的で、日を改めて行くしか仕方ありません。
何ケ月も前から移転の告知はされているのですが、見過ごしていたり、久しぶりだったりで見逃すことも少なくありません。
大阪と奈良の場合はもうほとんど統合も済んだように思うので、これからはこう目には大阪ではないと思いますが、他府県で法務局へ行く時はやはり事前に場所の確認をしていかなければと思います。
神戸市やその周辺市の管轄法務局は大体頭の中に入っているのですが、1度現状の場所を確認しておこうと思います。

競合のないエリア

近隣に同業種がないことはテナントの出店がしやすくなります。多くの物件は近隣に同業種があり、エリア競合しますが、もしなければ出店の価値はかなりあります。但しそのエリアでその業種が成り立つのかどうかの判断が先に必要ですけどね。
売上好調のテナントに理由を聴くと、競合のないことをあげる方も多く、リーシングには参考になります。