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土地開発コンサルティングビジネスマンのブログ

土地開発店舗開発をサポートするビジネスマンのブログです。 このブログでは店舗開発業務に関するテーマを中心にしています。

共有物分割

懇意にしていただいてる地主さんの共有物分割がやっと最終段階に入りました。
兄弟で4年ほどもめていたのですが、2年前に和解が成立し、そしてこの度やっと共有物分割の登記申請が出されることになったのです。
共有土地が5筆あるので、まず第一段階として一旦5筆を合筆し、その後分割割合に合わせて分筆。そして各々の筆の共有分を持分移転して登記は終了です。
今月半ばには登記も完了するでしょう。
ただこれだけでは終わりません。兄弟の持分を売買で移転させたり、交換したりする筆もありますので、第二弾としてこちらの登記も済ませる必要があります。
完全に登記が終わるのは今月末になるでしょうが、その後はいよいよ農地転用工事が始まります。

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保有土地に対する相談

ほんとここ2年で土地に対する相談が増えました。
相続、農地の開発、贈与、不動産売却、農転、制度融資等、僕自身が勉強しておかないと地主さ
んに説明や回答ができないような話題が増えています。
そこで、僕が言われるようになったのが、

「あなた、何でもよく知っていますね。」  と言うことです。

いろんな地主さんから、この言葉をいただくようになりました。
僕は、地主さんから質疑や問合せを受けた時、必ず何某かの返答をするように心掛けています。
聞かれたことに、「それ知りません。」や「会社に持ち帰って調べてきます。」と言うのが気に入りません。
それならば、地主さんとの席上でスマホやタブレットで直ぐに答えを出してあげることが大事だと思って
います。
よく、聞いたことを直ぐに調べてくれるのは有難いとも言われますので、結構タブレットをそういった場面
で使用するのは有効なんだと気づきました。
解らないことはすぐ調べる。クイックレスポンスこそ地主さんに対する最高のサービスになるんだなと、
最近痛感するようになりました。
地主さんは結構聞いたことに直ぐ答えてくれるのを有難がる短期者が多いですからね。

開発事業工程表

1000坪以上の大きな敷地の開発計画には、先ず全体の工程を掴むことが肝心です。
リーシング→予約契約→開発協議、申請、開発工事、開発検査→確認申請→工事、建築検査→オープンまでの全体の流れを工程表で把握し、いつまでに何をするかを確認しながら計画を進めます。
大店立地法の届出、生産緑地解除、農地転用、開発審査会、法定外公共物の払下げや明示等、肝心な作業項目を工程の中に反映させながら全体工程を作成します。
僕はこの工程をマスター工程と自分で読んでいますが、いわゆる基本工程と言うことです。
各工程の作業の中で、問題点や修正事項があればすぐに工程に反映させ、全体の工程を修正していくようにしています。
僕は幸い、ゼネコンにも在職していたので、申請関係から工事まで概ねの要領が解りますから、工程表を作るのにさほど苦労はありません。



大店立地法

生産緑地解除

地主さんから奥さん名義の生産緑地を解除してほしいと依頼があり、早速手続きに入りました。
役所の担当部署へ行き、まずは事前相談を行い生産緑地の土地状況を説明し、解除の手順、必要書類等を聞きます。
その後、農業委員会にて農業従事者に関する証明の手続を聞きました。
ただ、僕は前にも解除手続をやっているので段取りは概ね解っております。
農業委員会の窓口のテーブルには、農地転用は資格にないものが継続して報酬を得て行うと行政書士法に違反します、というような掲示がありましたが、僕は無償でたまたまこの物件を任されただけです。たかだか生産緑地解除や農地転用の手続に5万円10万円を掛けることもないと思います。
そして、先週末、市が買取しないとの通知が地主さんに届き、あとは2ケ月したら制限解除となります。

塗装工事中

今週から管理する店舗の外壁補修工事を施工しています。
私が請け負ってやってるのではなく、テナントから漏水のクレームがあったので、原因を調べてもらい改修してもらうことにしました。
以前からかなり酷い雨漏れで、激しい雨の日はボタボタと漏水するほどの酷さでした。それでも我慢してテナントは利用してくれてましたが、少し前の集中豪雨で今まで以上の漏水があり、テナントから改修工事の切なる依頼があり、家主様の承諾を得て実施したのです。
壁面の面積も200坪を超えるので、足場の費用を含め工事金額も結構かかります。今までほぼメンテナンスをしてこなかったツケが今来たとも言えます。
とにかく、雨漏れ被害がないよう、きちんとした仕事をお願いしています。