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土地開発コンサルティングビジネスマンのブログ

土地開発店舗開発をサポートするビジネスマンのブログです。 このブログでは店舗開発業務に関するテーマを中心にしています。

住宅用地の売買

僕は店舗など事業用の土地しか扱いませんが、まれに住宅用地の販売や仲介
を任されることがあります。大体、店舗用の土地のコンサル業務をしている時に、
実は売りたい土地があると相談され、住宅にしか向かない土地は建売業者や
住宅用地の仕入れ業者に売却します。
交通の便が良く、地形が整い、環境さえ問題なければ売ること自体は簡単です。
住宅会社が是非とも買いたいと買い入れ申込をしてくれます。
でも、この手の仕事はホンとブローカーって感じで、売ったらそれでお仕舞なの
で何だか仕事をした達成感がなく、運が良かったぐらいにしか感じません。
今月も1案件の売却があります。これは土地の隣家の方が買うので建売屋への
売却ではありません。買手も売主さんの紹介ですし、僕は物件調査をしただけで
す。
そうだからこそ、余計に単なるブローカー的立場にしか思えず、こういう機会をい
ただいた事に感謝はしますが、何かをやり遂げた感はないです。
まあ、たまにこういうことがあっても良いんでしょうが、ホンと住宅用地の売却っ
て賃貸に比べたら簡素だなって思います。

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これからの賃貸借契約

コロナの影響で営業ができなくなり、急遽契約を即時解約するという物件
もあるようです。
幸い、僕が扱った物件ではそういうのはありませんでしたが、減額は沢山
の物件ですることになりました。
危急の事情で店舗を閉め、とてもじゃないけど会社が維持できないと言う
ケースがほとんどでしょう。
契約を解除すると言うことは当然、従業員も一部を除いて解雇しているこ
とでしょう。僕の関わったテナントは、家賃の減額依頼文書に、従業員を解
雇したくないので、何とか家賃を下げてほしいと切実なお願いもありました。
4月の時点で、貸主に営業できないから契約を解除します。もし解除が嫌
なら家賃を0円にして下さいとまで書いてきたテナントがあるとのこと。
家賃0円か即時解約かなんて地主さんにとってはどちらも選択し難いです。
家主の中には、何で責任もないのに家賃を下げなきゃいかんのやって言う
人も多いでしょう。契約の内容にもよりますが、こんなコロナの影響を即時
解約の理由にできるか否かは今後裁判ではっきりしてくるのではないでし
ょうか。きっと、そんな訴訟が増えてくるはずです。
それと、今後の契約書にコロナのような不測の事態が起き、行政から営業
自粛指導を受けたり、売上が下がったらその間は家賃を免責するとか、大
きく減額するとかいう条項が入るようになってくるでしょう。
僕が思うのは、家賃が大きく下がっても契約を継続しておくことが大事かな
と思います。大きくとはいっても、最大で50%ですが、これ以上下げろと言
うのはテナント側の勝手な都合です。家主には家主の生活がありますし、
コロナの悪影響を全て家主に転嫁するのもおかしな話です。

申請関係に時間が掛かります。

コロナの影響で、法務局や土木事務所、各市町村の事務処理にかなり時
間が掛かるようになっています。

先日登記を出したら、本来なら10日程度の所要日数が30日も掛かるとの
事。

土木事務所に立ち合いを頼もうとしたら、1ケ月ぐらい先にしか予約が取れ
ないとの事。

不動産の場合、決済日を延ばしたりしなくてはならないことも起きるでしょう
し、最悪契約をやめるという事態も多くなっていると思います。

店舗のリーシング業者に話を聞くと、飲食店が出店することになっていたが
数件キャンセルされたとの事。

不動産業界だけでなく、多くの産業に悪影響が出ています。

しかし、スーパーマーケットだけは、コロナのおかげで大変な盛況です。

どう見ても、普段より車は多いしレジも並んでいます。 インスタントラーメンは
売り切れてますから、空になった段ボールだけが積んであります。

ゴールデンウイーク前後に、土地の売買契約をするのですが、そのために分
筆や農転、道路水路里道河川明示が必要です。決済までにすべての手続を
済ませなくてはいけませんから、もう時間との勝負になっています。

共有物分割

懇意にしていただいてる地主さんの共有物分割がやっと最終段階に入りました。
兄弟で4年ほどもめていたのですが、2年前に和解が成立し、そしてこの度やっと共有物分割の登記申請が出されることになったのです。
共有土地が5筆あるので、まず第一段階として一旦5筆を合筆し、その後分割割合に合わせて分筆。そして各々の筆の共有分を持分移転して登記は終了です。
今月半ばには登記も完了するでしょう。
ただこれだけでは終わりません。兄弟の持分を売買で移転させたり、交換したりする筆もありますので、第二弾としてこちらの登記も済ませる必要があります。
完全に登記が終わるのは今月末になるでしょうが、その後はいよいよ農地転用工事が始まります。

保有土地に対する相談

ほんとここ2年で土地に対する相談が増えました。
相続、農地の開発、贈与、不動産売却、農転、制度融資等、僕自身が勉強しておかないと地主さ
んに説明や回答ができないような話題が増えています。
そこで、僕が言われるようになったのが、

「あなた、何でもよく知っていますね。」  と言うことです。

いろんな地主さんから、この言葉をいただくようになりました。
僕は、地主さんから質疑や問合せを受けた時、必ず何某かの返答をするように心掛けています。
聞かれたことに、「それ知りません。」や「会社に持ち帰って調べてきます。」と言うのが気に入りません。
それならば、地主さんとの席上でスマホやタブレットで直ぐに答えを出してあげることが大事だと思って
います。
よく、聞いたことを直ぐに調べてくれるのは有難いとも言われますので、結構タブレットをそういった場面
で使用するのは有効なんだと気づきました。
解らないことはすぐ調べる。クイックレスポンスこそ地主さんに対する最高のサービスになるんだなと、
最近痛感するようになりました。
地主さんは結構聞いたことに直ぐ答えてくれるのを有難がる短期者が多いですからね。