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塗装工事中

今週から管理する店舗の外壁補修工事を施工しています。
私が請け負ってやってるのではなく、テナントから漏水のクレームがあったので、原因を調べてもらい改修してもらうことにしました。
以前からかなり酷い雨漏れで、激しい雨の日はボタボタと漏水するほどの酷さでした。それでも我慢してテナントは利用してくれてましたが、少し前の集中豪雨で今まで以上の漏水があり、テナントから改修工事の切なる依頼があり、家主様の承諾を得て実施したのです。
壁面の面積も200坪を超えるので、足場の費用を含め工事金額も結構かかります。今までほぼメンテナンスをしてこなかったツケが今来たとも言えます。
とにかく、雨漏れ被害がないよう、きちんとした仕事をお願いしています。
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土地を買う

リーシング業者は土地を売買することにはあまりクビを突っ込みませんが、売買で不動産業を営む不動産屋はリーシング業者には分からない独特の個性があります。
土地を借りることと買うことにこんなに意識に違いがあると感じたのは、今の会社で土地取引を担当するようになってからです。
リーシング業者はテナントを見つけ家主さんに家賃が入るように契約できればいい訳で、保有する覚悟みたいなものは全く感じないでしょう。
しかし、土地を買って事業主となることは、長く賃料収入を得なければならないと言う生活の掛かった話なのです。
買った土地の活用をリーシング業者に先般依頼したら、何とも収益性の低い提案をしてきたのです。リーシングをしてきた私には、まっこんな程度の提案が関の山かと、他人の土地の収益なんて真剣に考えてないなと感じたのです。
今回の件でいい経験をさせてもらったなと、今後地主さんに提案する時はもっと収益が上がるような、より考えた提案をして行きたいなと思った次第です。
リーシング業者なら誰もが考えるもの以上のものをお客さんに提案する熱意が必要ですね。

見積りチェック

工事の金額を抑えることは事業の収支に大きな影響がありますが、実際建築の金額を知ってないと査定のしようがありません。
通常、建築の営業マンでも価格の細かいところは全く解っていません。
マンションなら坪ナンボぐらいのものです。
では、如何にコストを下げるかは建築業者間で競争させることが1番ですが、またこの業者を選定して見積りを依頼する手間が掛かるし、一般の人には解らないことでしょう。
新築なら図面を描く設計者が段取りしてくれますが、内外装の場合は設計がいないこともあり、自分で手配と言うことも多くなります。
見積りチェックで価格か下がるなら、コストチェックを依頼できる業者を持っていた方が得することも多いのです。

土地開発の気だるさ

現在、何件か土地開発を進めていて、具体的に工事を始めたのが一件あるのですが、まあなんと言うか仕事に時間がかかるのには辟易とします。
役所との協議や申請に時間がかかり、見積もりしても予算に合わないのでローコスト化に時間がかかり、とにかくじれったいなと痛感します。
元々ゼネコン時代はこう言う事をしてたので慣れてるはずなんですけどね。

居抜きの不動産ってどんだけスピードが速いのか今改めて感じます。
居抜きでも小さな仕事でも3~6ケ月は掛かる事もザラにあると言ってるかましたが、今の開発の仕事だと3ケ月や6ケ月はあっという間に過ぎ去ってしまいます。土地開発は2年とか3年は最低掛かるので、コツコツ地道にする癖がないとイライラしてきます。

特に不動産の時は自分の責任で自分で決めて仕事してたので、今のように社長にお伺いを立ててなんてことはなかったので、余計に焦ります。
結論を出すのが遅いトップなので余計疲れます。

農業委員会、水利組合

農業委員会が私らの仕事で関係するのは農地転用の手続でしょう。

これを主催するのが各市町村の農業委員会で、のうち転用の他いろんな農業に関する事務を管轄し決議をしています。

農業委員会は各エリアの農業関係者や地元権力者、顔役などがなているようです。
農地がどうのこうのより、我が村を守れ的な人が多いように思うのですが、とにかく農地を開発するには農転が必須で、農業委員会で決済されなければならないのです。

同じような集まりで水利組合と言うものがあります。
水利組合は農業委員会のように役所の中に組織として明確にあるのではなく、どちらかと言えば地域の中に組織されているという感じがします。
水路を付け替えるとか蓋をするとか車が横断するとか、そういう場合に水利組合の承諾が必要となることがよくあります。
元は田んぼに引く水の使用権みたいなものを地元で持っており、それを第三者が入ってくると金銭的な協力を要請するように慣習付けてしまったのではないかと思います。
以前、あるショッピングセンターを造るのに水利組合にン千万円もの金銭を支払ったことがあります。
また、水利の名を盾に個人的に利益を吸い取っていた人もいました。
実際、社会的にも問題になり今はかなり以前のようなたかり体質は減りました。

田んぼの多いところに何か建てるとか開発をする場合に、必ず絡んでくる農業委員会に水利組合。
先ずは地元に承諾が必要なので必ず交渉相手になります。
面倒臭いけど避けれない団体です。



テーマ : 店舗開発
ジャンル : ビジネス

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