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開発事業工程表

1000坪以上の大きな敷地の開発計画には、先ず全体の工程を掴むことが肝心です。
リーシング→予約契約→開発協議、申請、開発工事、開発検査→確認申請→工事、建築検査→オープンまでの全体の流れを工程表で把握し、いつまでに何をするかを確認しながら計画を進めます。
大店立地法の届出、生産緑地解除、農地転用、開発審査会、法定外公共物の払下げや明示等、肝心な作業項目を工程の中に反映させながら全体工程を作成します。
僕はこの工程をマスター工程と自分で読んでいますが、いわゆる基本工程と言うことです。
各工程の作業の中で、問題点や修正事項があればすぐに工程に反映させ、全体の工程を修正していくようにしています。
僕は幸い、ゼネコンにも在職していたので、申請関係から工事まで概ねの要領が解りますから、工程表を作るのにさほど苦労はありません。



大店立地法
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テーマ : 不動産
ジャンル : ビジネス

生産緑地解除

地主さんから奥さん名義の生産緑地を解除してほしいと依頼があり、早速手続きに入りました。
役所の担当部署へ行き、まずは事前相談を行い生産緑地の土地状況を説明し、解除の手順、必要書類等を聞きます。
その後、農業委員会にて農業従事者に関する証明の手続を聞きました。
ただ、僕は前にも解除手続をやっているので段取りは概ね解っております。
農業委員会の窓口のテーブルには、農地転用は資格にないものが継続して報酬を得て行うと行政書士法に違反します、というような掲示がありましたが、僕は無償でたまたまこの物件を任されただけです。たかだか生産緑地解除や農地転用の手続に5万円10万円を掛けることもないと思います。
そして、先週末、市が買取しないとの通知が地主さんに届き、あとは2ケ月したら制限解除となります。

塗装工事中

今週から管理する店舗の外壁補修工事を施工しています。
私が請け負ってやってるのではなく、テナントから漏水のクレームがあったので、原因を調べてもらい改修してもらうことにしました。
以前からかなり酷い雨漏れで、激しい雨の日はボタボタと漏水するほどの酷さでした。それでも我慢してテナントは利用してくれてましたが、少し前の集中豪雨で今まで以上の漏水があり、テナントから改修工事の切なる依頼があり、家主様の承諾を得て実施したのです。
壁面の面積も200坪を超えるので、足場の費用を含め工事金額も結構かかります。今までほぼメンテナンスをしてこなかったツケが今来たとも言えます。
とにかく、雨漏れ被害がないよう、きちんとした仕事をお願いしています。

土地を買う

リーシング業者は土地を売買することにはあまりクビを突っ込みませんが、売買で不動産業を営む不動産屋はリーシング業者には分からない独特の個性があります。
土地を借りることと買うことにこんなに意識に違いがあると感じたのは、今の会社で土地取引を担当するようになってからです。
リーシング業者はテナントを見つけ家主さんに家賃が入るように契約できればいい訳で、保有する覚悟みたいなものは全く感じないでしょう。
しかし、土地を買って事業主となることは、長く賃料収入を得なければならないと言う生活の掛かった話なのです。
買った土地の活用をリーシング業者に先般依頼したら、何とも収益性の低い提案をしてきたのです。リーシングをしてきた私には、まっこんな程度の提案が関の山かと、他人の土地の収益なんて真剣に考えてないなと感じたのです。
今回の件でいい経験をさせてもらったなと、今後地主さんに提案する時はもっと収益が上がるような、より考えた提案をして行きたいなと思った次第です。
リーシング業者なら誰もが考えるもの以上のものをお客さんに提案する熱意が必要ですね。

見積りチェック

工事の金額を抑えることは事業の収支に大きな影響がありますが、実際建築の金額を知ってないと査定のしようがありません。
通常、建築の営業マンでも価格の細かいところは全く解っていません。
マンションなら坪ナンボぐらいのものです。
では、如何にコストを下げるかは建築業者間で競争させることが1番ですが、またこの業者を選定して見積りを依頼する手間が掛かるし、一般の人には解らないことでしょう。
新築なら図面を描く設計者が段取りしてくれますが、内外装の場合は設計がいないこともあり、自分で手配と言うことも多くなります。
見積りチェックで価格か下がるなら、コストチェックを依頼できる業者を持っていた方が得することも多いのです。
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管理者リボーンリアルエステートは店舗開発業務のサポートをしています。

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Author:reborn
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