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土地開発コンサルティングビジネスマンのブログ

土地開発店舗開発をサポートするビジネスマンのブログです。 このブログでは店舗開発業務に関するテーマを中心にしています。

建築会社の営業

弊社の所有地に管理看板を掲げていると、たまにゼネコンの営業担当から
電話が掛かってくることがあります。
僕自身がゼネコン営業の出身なので、不動産屋と話すよりも話しやすい部
分があるのですが、不動産屋に比べ話の進め具合がちょっと遅い気がして
います。
ゼネコンの場合、仲介料よりも建築を受注すると言う方が優先するので、で
きるだけお金のかかるプランを考えがちです。先般も、店舗付きマンションを
提案してきましたが、賃貸マンションを建てて採算が取れるはずないので、
即お断りします。
ゼネコンの営業マンが床面積が大きなプランを作りたがる気持ちは重々理
解できます。同じ苦労をするなら請負金額が大きい方が良いに決まってま
すから。
中小の工務店クラスなら大きな工事でなくてもやりますが、中堅以上は小さ
な工事は効率が悪く、あまりやりたがりません。
床面積を増やしたがるのでどうしても設計に時間が掛かかります。不動産
屋は先ずは仲介料だけもらえれば良いので、とにかく勝負が早いテナントを
見つけに行きます。
僕はゼネコンを辞めて20年近くなり、建築費の相場もあまり判らなくなりま
した。
今は建築費も高くなり小さな建物でも驚くほどの請負になります。しかし、ゼ
ネコンの営業マンが与えられる受注ノルマは一人5億とか10億ですから、や
はり大きな工事を取ることが営業には必須課題です。
土地所有者にテナントを見つけてあげて特命で工事を請けると言うのが、ゼ
ネコン営業マンの理想スタイルですから、つくづく大きなプランを持ってくる気
持ちは解りますが、やはり地主の意図するところをよく把握し、プランのボリュ
ームに気をつけなくてはいけません。

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自宅処分

最近は、地主さんとの交流が多く、自宅を売却したいという相談を今年初めに受けました。
ご主人が亡くなり、祖父も亡くなったので、奥さんがもう自分の故郷に帰るということになり、先祖代々受け継いできた自宅と空地、貸地、それとたんぼも売りたいとのこと。
僕の方で、売却するならいくらぐらいで売れて、税金と経費を引いて手元にいくら残るか計算し、売却計画を作成しました。
先日、それを説明し承諾を得ましたので、売先を探そうと思っていましたが、結局は自宅は弊社が買い、隣地の空地は隣家の方が息子さんの自宅用に土地を買うことになりました。自宅敷地は230坪ほどあります。
借地については、この地主さんが所有している土地で、建物の権利を持つ2人の所有者に売ることにしており、すでに1人とは話がついております。
別にある田んぼは、今年いっぱいで農業を止めるので誰か買う人がいたらと言うことでしたが、これも弊社が買って駐車場にでもしようかと思います。価格も安いですから、舗装して露店駐車場にすれば3年ちょっとで元が取れますからね。
決済が7月になるので、6月に入ると大忙しと言うことになるはずです。

自宅の売却相談

リーシングメインで仕事してても、いろんな地主さんとお付き合いしてると土地の売却相談を受けることがあります。
現在も、1案件自宅を売却したいという地主さんがおられ、どれぐらいの価格で売却でき、手元にいくらぐらい残り、いつ頃明け渡さなくてはならないか、売却の手続きから金銭的なことまで相談を受けます。

でも、売却って賃貸に比べたら簡単だなと思います。
売主が売る意志さえしっかりしておれば、あっさり処分できるものです。
逆に相続登記ができていなかったり、境界でもめたりすると今度は相当な手間と時間を要します。

でも、リーシングみたいに、賃貸条件がどうだとか、引き渡しをどうしてほしいとか、プランだどうだとかいう問題が少なく、買うと決まればさっさと進みます。
僕も、売買の契約は不動産屋としてたまにしておくことも必要ですし、折角の仕事のチャンスを棒に振るのはもったいないです。

昨年だけで自社が買うものも含め5物件売買を担当しましたので、今後は地主産直の案件を増やしていきたいと思っています。

年末のお願い事

懇意にしていただいてる地主さんからお願い事がありました。

それは、毎月参拝している富田林の瀧谷不動尊にお参りに連れて行って
ほしいとのことでした。

瀧谷不動尊

毎月27日か28日に参拝しているらしいのですが、先月参拝した時に帽
子を忘れてきたらしく、それを取りに行くついでにさんから参拝も済ませた
いとのことです。

普段は別の人に車で連れて行ってもらってるのですが、年末のためその
方も忙しく約束できないとのことで、代打で僕が連れてくことになりました。

午後少し遅くなりましたが何とか日のある内に到着し、参拝を済ませまし
た。忘れ物の帽子も見つかり無事予定終了。

陽が欠け出すと寒さが厳しくなり、ちょうど良い頃合いで参拝でき地主さ
んも喜んでいました。

普段お世話になっているので、たまにはこう言う孝行もしなくてはいけま
せん。

解体補助金申請

地主さんが息子名義で保有する木造アパートを解体したいが、業者から見積を取ってほしいとの依頼があり、
解体業者へ見積を頼んだのですが、その折に役所へ着工届をどうしたらいいか聞きに行った時に言われたの
が、木造家屋なら解体費の補助が受けられるかもしれませんよと言うことでした。

早速、建物の位置図や写真、登記簿を見てもらうと、「これは補助が出る可能性がありますよ。」との事だった
ので、補助申請要綱をもらい僕が記入し、添付する納税証明など必要書類を地主さんに取ってもらって、本日
申請書を提出してきました。

ただ、今年度の補助予算枠がほぼ一杯とのことで、年内中に追加予算を取るので、補助申請の正式な受付は
年明けになるとのこと。
工事は2月に着工するので、時間的にもちょうど当てはまり、地主さんにとっては思わぬ補助金が転がり込ん
で来ることになります。

地主さんも助かったわと感謝してくれてるので、僕の役目も果たせたかなと思っています。