FC2ブログ

土地開発コンサルティングビジネスマンのブログ

土地開発店舗開発をサポートするビジネスマンのブログです。 このブログでは店舗開発業務に関するテーマを中心にしています。

財務局の管理地

先般購入した土地の前面に道路があるのですが、昔この道路を造るときに里道を
横切ったらしく、今地番を確認すると何とも複雑な権利関係になっていました。
昭和初期に道路を整備した時、道路の縁に田んぼの一部が残され、そこに里道
が交差していたため、変な形で里道の一部が道路の一部に引っ付く形で残ってい
たのです。
普通、その道路の管理者である市が管理すべきところ、その狭小地として残った
道路の端くれを市が移管を受けなかったようで、未だに財務局管理のまま残され
ているのです。
道路させ造れば、残った土地は地権者同士で勝手にしろ的な放置主義は昔から
あります。道路収用した部分以外は、行政は口を挟まず、いや挟むといろんな問
題の解決に時間が掛かるので知らん顔するのです。
結局、そういった土地が地権者を困らせ、境界問題を生むことがすごく多いのです

スポンサーサイト



住宅用地の売買

僕は店舗など事業用の土地しか扱いませんが、まれに住宅用地の販売や仲介
を任されることがあります。大体、店舗用の土地のコンサル業務をしている時に、
実は売りたい土地があると相談され、住宅にしか向かない土地は建売業者や
住宅用地の仕入れ業者に売却します。
交通の便が良く、地形が整い、環境さえ問題なければ売ること自体は簡単です。
住宅会社が是非とも買いたいと買い入れ申込をしてくれます。
でも、この手の仕事はホンとブローカーって感じで、売ったらそれでお仕舞なの
で何だか仕事をした達成感がなく、運が良かったぐらいにしか感じません。
今月も1案件の売却があります。これは土地の隣家の方が買うので建売屋への
売却ではありません。買手も売主さんの紹介ですし、僕は物件調査をしただけで
す。
そうだからこそ、余計に単なるブローカー的立場にしか思えず、こういう機会をい
ただいた事に感謝はしますが、何かをやり遂げた感はないです。
まあ、たまにこういうことがあっても良いんでしょうが、ホンと住宅用地の売却っ
て賃貸に比べたら簡素だなって思います。

建築会社の営業

弊社の所有地に管理看板を掲げていると、たまにゼネコンの営業担当から
電話が掛かってくることがあります。
僕自身がゼネコン営業の出身なので、不動産屋と話すよりも話しやすい部
分があるのですが、不動産屋に比べ話の進め具合がちょっと遅い気がして
います。
ゼネコンの場合、仲介料よりも建築を受注すると言う方が優先するので、で
きるだけお金のかかるプランを考えがちです。先般も、店舗付きマンションを
提案してきましたが、賃貸マンションを建てて採算が取れるはずないので、
即お断りします。
ゼネコンの営業マンが床面積が大きなプランを作りたがる気持ちは重々理
解できます。同じ苦労をするなら請負金額が大きい方が良いに決まってま
すから。
中小の工務店クラスなら大きな工事でなくてもやりますが、中堅以上は小さ
な工事は効率が悪く、あまりやりたがりません。
床面積を増やしたがるのでどうしても設計に時間が掛かかります。不動産
屋は先ずは仲介料だけもらえれば良いので、とにかく勝負が早いテナントを
見つけに行きます。
僕はゼネコンを辞めて20年近くなり、建築費の相場もあまり判らなくなりま
した。
今は建築費も高くなり小さな建物でも驚くほどの請負になります。しかし、ゼ
ネコンの営業マンが与えられる受注ノルマは一人5億とか10億ですから、や
はり大きな工事を取ることが営業には必須課題です。
土地所有者にテナントを見つけてあげて特命で工事を請けると言うのが、ゼ
ネコン営業マンの理想スタイルですから、つくづく大きなプランを持ってくる気
持ちは解りますが、やはり地主の意図するところをよく把握し、プランのボリュ
ームに気をつけなくてはいけません。

これからの賃貸借契約

コロナの影響で営業ができなくなり、急遽契約を即時解約するという物件
もあるようです。
幸い、僕が扱った物件ではそういうのはありませんでしたが、減額は沢山
の物件ですることになりました。
危急の事情で店舗を閉め、とてもじゃないけど会社が維持できないと言う
ケースがほとんどでしょう。
契約を解除すると言うことは当然、従業員も一部を除いて解雇しているこ
とでしょう。僕の関わったテナントは、家賃の減額依頼文書に、従業員を解
雇したくないので、何とか家賃を下げてほしいと切実なお願いもありました。
4月の時点で、貸主に営業できないから契約を解除します。もし解除が嫌
なら家賃を0円にして下さいとまで書いてきたテナントがあるとのこと。
家賃0円か即時解約かなんて地主さんにとってはどちらも選択し難いです。
家主の中には、何で責任もないのに家賃を下げなきゃいかんのやって言う
人も多いでしょう。契約の内容にもよりますが、こんなコロナの影響を即時
解約の理由にできるか否かは今後裁判ではっきりしてくるのではないでし
ょうか。きっと、そんな訴訟が増えてくるはずです。
それと、今後の契約書にコロナのような不測の事態が起き、行政から営業
自粛指導を受けたり、売上が下がったらその間は家賃を免責するとか、大
きく減額するとかいう条項が入るようになってくるでしょう。
僕が思うのは、家賃が大きく下がっても契約を継続しておくことが大事かな
と思います。大きくとはいっても、最大で50%ですが、これ以上下げろと言
うのはテナント側の勝手な都合です。家主には家主の生活がありますし、
コロナの悪影響を全て家主に転嫁するのもおかしな話です。

誰もいない店舗

会社が賃貸している店舗が数店現在閉鎖中です。
今日、閉店中店舗に立ち寄ってきたのですが、あるロードサイドのお店は
駐車場が完全フリーの状態で、これでは誰か入って来るので困ったもん
だと思いました。
お店の周囲や駐車場には雑草が伸びてきており、このまま放置していて
は、退店店舗みたいに見えるので、本日急遽除草剤を撒いてきました。

閉店中でもできることはあります。
いつ営業が再開されてもいいように、お店の敷地のゴミや雑草処理はし
ておくべきものと思います。
さあ営業再開となった時に、雑草は蔓延ってるわ、ごみは散らかってるは
では、何だかだらしない気がします。

誰かがたまにお店に来て、清掃や巡回ぐらいはしてもいいと思うんです
が。。。
会社が大きいからきちんとした対応をしているということもありません。
閉店期間中だからお店のことは関知しないというのは、ちょっと意識が
足りないと思うのです。