テナント出店・店舗開発コンサルティングビジネスマンのブログ

弊社は関西地区、特に大阪・神戸・奈良・京都での出店を希望しているテナント様のニーズや、閉鎖予定店舗の後継テナント探しの情報を求めています。
いただきました情報につきましては、守秘義務を遵守しリーシング営業させていただきますので、メールないしホームページに記載の連絡先に問い合わせいただけましたら有難く存じます。


３月１９日(木)　スタジオアークはびきの店オープン


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テーマ : 店舗開発
ジャンル : ビジネス

テナントも出店の意向を示し、さて契約の細かな条件の詰めを行おうとする時、じりじりと条件をいじってなかなか踏ん切りを付けれないオーナーがいらっしゃいます。
１００％満足の条件じゃないため、少しでも条件を上げてやろうと考えているのかもしれませんが、打ち合わせの度に細かな指摘をして、なかなか折り合いを示してくれないことがあります。

テナント企業は会社の一定の基準がありますから、個人企業のようにその場で条件を決定できません。会社で承認をとって交渉に臨まないと、いくら口約束しても後でダメでしたとなるので、決まった条件の範囲内でしか話ができないわけです。こういう場合、少しづつ条件を変えていくのは話がまとまりにくくなります。テナント企業の方も少しづつ条件が上がってくるので、どこかで交渉をストップすることもあるのです。

オーナーはある程度交渉して条件が出てきたら、すっきり判断すべきです。その方が契約も速く進み家賃の支払いも速くなるのです。

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先般減額交渉が終了した店舗につき、設備と漏水の補修工事の必要が出てきました。
家賃を下げた直ぐ後なので、建物の改修にお金を掛けることはオーナーも嫌がるだろうなと思っています。雨漏れはオーナー負担工事とはっきりしていますが、設備補修個所の区分は微妙です。

居抜店舗の場合、本来新築工事ならテナント負担工事であるべき設備が前テナントから後継テナントに引き継がれています。そういう意味で、本来テナント持ち込みだったから、補修はテナント負担となるべきですが、そのまま引き継いだために、オーナー設備とされてしまうのです。
居抜物件はこういう問題が後々出るので、細かな管理区分を契約時にしておくことが、後々の問題を防止することになります。

前テナントの残した設備がオーナー区分に全てなるのではなく、前テナントの残した設備は後継テナントが受け継ぐと理解しておかなければ、「元々この設備はあったものだから」とオーナーへ負担が回ってきます。空調や厨房設備なども、オーナーへ引き継がれたのではなく、テナントに引き継がれたので、そのメンテはテナントの負担区分です。

テーマ : 店舗開発
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複合店舗の場合、店舗の配置の調整に難儀することがあります。
一番良い場所はどのテナントも確保したいので、そこを狙ってきます。
土地だけの図面を渡して出店しませんかでは、結局こういう競合が発生するのです。
まずは自分なりにテナントのボリュームを決め、想定業種を当てはめて配置プランを作り、そこにテナントを当てはめていくやり方をしなければなりません。
但し、それには業種やテナント毎にどんな配置が良いのか知っておかないといけません。
よく店舗のことを知らない設計が、問題のあるプランニングをしているのを見ます。店舗に長けた設計なら配置や駐車台数を考慮して計画します。
設計のことは判らなくても、測量図面さえあれば配置計画ぐらいは描けますから、複合施設の計画をしなければいけない場面があれば、一度自ら配置を考えてみるのもリーシング業者のノウハウと言えるのではないでしょうか？

賃貸人と賃借人の希望が相反するため、お互いの譲歩案を持ち寄り相互に問題を協議しなければならない時は、お互いに相手の希望を満足できなくても、某かの代替案を持って問題解決に対応してもらいたいものです。
一方的にこれしかだめの一点張りではなく、少しでも相手の要望に合う妥協案が必要です。
会社の方針でこれしかだめですでは、これは交渉ではなく、単なる一方的お願いでメッセンジャーでしかありません。これは営業交渉力ではないのです。
こちらの要望をお願いする時は、相手に何かを融通しながら自己の要望を大方認めてもらうのが本当の交渉術と言えます。これが駆け引きと言うものです。
我が社の希望をそのまま押し付け、しぶしぶ相手が納得しても、自らの交渉術が上手いからだと思ってはいけません。自社の要望を通すため、自らの要望をどこまで譲歩できるか線引きしておき、そして譲歩案をすり合わせることが本当の交渉です。
相手がなんだか損したなとか、何か後味が悪いなと思わないような交渉が大事です。