テナント出店・店舗開発コンサルティングビジネスマンのブログ

弊社は関西地区、特に大阪・神戸・奈良・京都での出店を希望しているテナント様のニーズや、閉鎖予定店舗の後継テナント探しの情報を求めています。
いただきました情報につきましては、守秘義務を遵守しリーシング営業させていただきますので、メールないしホームページに記載の連絡先に問い合わせいただけましたら有難く存じます。


３月１９日(木)　スタジオアークはびきの店オープン


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テーマ : 店舗開発
ジャンル : ビジネス

賃貸借契約が満期になっても、貸主・借主どちらかが契約終了の意思表示をしない限り、自動的に同じ契約条項で契約が１年なり２年なり延長されます。
ただし、一旦契約は満了しているので、敷金等の引きは満了以後の引き率でしか償却できません。

基本的には契約が満了になる間近でも、契約上の規定にある解約予告期間を守って更新しない旨の通知をしなければいけません。例えば、２００９年１１月末が契約満了日でも、３ヶ月前予告なら８月末までに、６ヶ月前予告なら５月末までに通知しなければならず、突然満期になるから１週間後に辞めますとはならないわけです。店舗の営業は辞めても構いませんが予告期間中の家賃は支払わなければいけませんし、オーナーから解約を申し入れた場合もテナントは予告期間の賃借の権利は残ります。
また、満期日を過ぎ新たに契約が１年始まったとしても、あくまでそれは契約の更新期間を便宜的に決めただけであって、満期経過後直ぐに解約申し入れしても問題はありません。取り決めた予告期間の経過さえ守れば良いわけです。

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最近はどのテナントも売上が伸び悩み、店利益を確保することに四苦八苦しています。

最近よく聞くのは、自社店舗の駐車場を転貸したり、店舗スペースを他社に転貸したりして、経費負担を軽減する施策を実施しているテナントが多くなったと言うことです。

店舗に駐車場は必要だからと言って、来客キャパを越えた駐車場は賃料の無駄使いになります。また、店舗を広げ過ぎて売り場として採算の取れないデッドスペースになってしまう売り場を抱えているのも、これまた賃料の無駄使いです。

そういうことから、無駄なスペースは転貸して賃料を稼ぎ、経費を削減する方策を取るようになってきました。
駐車場の大きすぎるドラッグストアが、コインランドリーや弁当のテナントを誘致したり、売り場の広すぎるスーパーが均一ショップやカフェを誘致してくるのは良くある話です。
昔は駐車スペースを他に貸すのは言語道断的な考えがありましたが、使えないスペースを有効に利用することは店舗の運営に無駄をなくす意思の表れで、逆に評価してあげるべきことなのです。
駐車場が少なくなればお客さんがとめるスペースが減って使い勝手が悪いと、催眠術を掛けられたかのように言い訳しているテナントがありましたが、逆にいろんな店舗があることで使い勝手が良くなるので、結構お客さんには便利なものです。

以前勤務していた企業の親会社は、一旦借りた駐車場は自分の物と言う感覚で抱えていたので、他テナントに貸すなんてことは、考えられないことでした。他に貸すなら自社グループ内の企業で使うべしという感覚でした。他にも同じように自社利用しか考えないテナント企業も多かったのですが、最近はさすがに経費削減をしなければやっていけないせいか、めっきり他社への賃貸にアレルギーがなくなったのです。

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今日は兵庫県の三田市に用事があり、車で中距離遠征してきました。
時間に余裕があったので、できるだけ下道を走ってロードサイド状況の見学も兼ねてきました。
池田から三田まで国道１７６号線を走りながら状況確認です。この路線を走るのは約半年振りで、結構人気路線ですが、一部空き店舗の目立つエリアがありました。
奈良県下で空き店舗が目立つところもそうですが、足元商圏の弱い所に空きが目立つような感じです。
交通量が多く、周辺人口が多いエリアは空きなしですが、ちょっと住宅地から外れて辺鄙な所になると、「テナント募集」の看板や「貸土地」の看板が見受けられます。半年前に空き店舗だった建物が未だに空きのままだったり、確かテナントが決まったと聞いていた土地が未だ更地のままだったりと、テナントが見つけ難い状況が続いているんだと痛感しました。
特に土地貸しの場合、建物を建てるだけの資金的余裕があるテナントが減ったので、これからは土地の有効利用のハードルは上がるでしょう。

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テナント企業によって土地建物の権利条件による制約がまちまちです。
例えば、土地建物に抵当権が設定されていたら契約できないとか、担保価値が充足していれば抵当権が設定してあっても契約可能だとか、全く抵当権についてはノーマークだとかテナント企業の基準はさまざまです。
契約に向けて話が進むようであれば、登記簿からこう言った権利を調べてテナントに告知しなければいけません。
事前に抵当権を抹消したり、共同担保目録を調べて担保余力を検討しなければなりません。
逆にテナントの与信も同時に調査をして、不動産所有者と企業各々の財務状況の確認が必要なわけです。
いざ契約の手続に入ったら、与信の問題で契約できないと、無駄な労力を費やすハメにもなりません。