テナント出店・店舗開発コンサルティングビジネスマンのブログ

弊社は関西地区、特に大阪・神戸・奈良・京都での出店を希望しているテナント様のニーズや、閉鎖予定店舗の後継テナント探しの情報を求めています。
いただきました情報につきましては、守秘義務を遵守しリーシング営業させていただきますので、メールないしホームページに記載の連絡先に問い合わせいただけましたら有難く存じます。


３月１９日(木)　スタジオアークはびきの店オープン


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テーマ : 店舗開発
ジャンル : ビジネス

例えば、現在まだ前テナントの契約が残った物件の賃貸借契約を結ぶことがあります。
オーナーの中にはまだ前の契約が終了していないのに、契約するのはおかしくないかと思われてる方もよくいらっしゃいます。すなわち二重契約の心配です。
でも実際は契約の開始日が前契約終了日の翌日以降なら問題はありません。新たな契約は予約契約的な意味があって、契約書に記載された開始日から、契約の効果が開始されると考えれば良いのです。
変に契約締結を前契約終了まで待つのは、オーナーにとってリスクになりかねません。
契約書を交わさなければ契約の効果はないとは言えませんが、もし契約までに時間を掛けてしまうと、何らかの事情で新しいテナントが契約キャンセルをいう可能も出て来ます。契約は意思表示だけで足りますが、後々困るのはオーナーです。切羽詰まった挙げ句に契約されないとなると、また新たにテナントを探す手間暇が掛かります。

店舗を新たに開業しようとする人は、多くが金融機関などに開業資金の融資を取り付けにいきます。
日本政策金融等公的機関を利用したり、都市や地方の普通銀行に融資を申し込むこともあります。

基本的に、融資を申し込むには、経営者本人の資質他保有資産状況も融資先に説明する必要があります。いくらこんな時勢で開業費さえあればと思っていても、どんな経営計画を持っているのか、融資金をある程度担保できる資産があるのかなどの調査が入ります。

僕もリーシング事業とは別の事業をしていて、資金融資を受けているのですが、この融資に大事なのは、どんな営業をするか、他社とどんな差別化をするか、どういう経営計画の元でどんなアイデアを持っているかが非常に大事になってきます。

何となくいくらぐらい必要だから融資してくださいでは承認はほとんど得られません。
融資金を元にどんな商品を仕入れ、製造し、そんな販売戦略で売るか、そんなことを得々と説明できるぐらいのビジョンがないと融資は難しいものです。

リーシング業自体は、投資が掛からない事業ですから、融資は得にくい業種です。
ならば、新規事業としてどんな投資をし、どんな営業で利益を上げていくか、それが上手く説明できれば融資は可能かと思います。

テナントの方の融資決定を待った後、融資が承認されなかった話はいろいろ聞きます。
テナント出店の場合、融資をしてもらう理由付けは簡単ながら、営業的な戦略がないために融資が承認されないことが多いのです。

もし、融資を取り付けて店舗を開業するつもりなら、どんな営業戦略を持っているか真剣に考えておかなければいけないのです。

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駅前物件の資料をまとめる時、該当する駅の乗降客数を調べます。
駅の性質によってこの乗降客数は数値上の評価と実質評価が違って当然です。

例えば、１日の乗降客数が２０，０００人の駅の場合、もしこの駅が他の路線と交わり乗り換えできる駅であった場合は、実際改札を出てきて物件の前を通る人の数はかなり少なくなるんではないでしょうか。
また、地下鉄など出口がいくつかある駅は、出口数が２箇所と４箇所では、当然１つの出口を通る人の数はかなり違ってきます。
さらに、その駅から通う勤務先や学校の位置によっても、どの出口の客数が多いのかは違ってきます。
同じ乗降客数でも、駅毎に出口の箇所数や周辺の環境によって評価は違って当然なはずです。
テナントによっては単純に乗降客数だけを客観的に目安にするところもあれば、実数をカウントして評価するところがあります。

先般も大阪市営地下鉄の駅別乗降客数一覧を見て、駅毎の乗降客数のイメージを考えていました。
確かあの駅は近くに学校があったからどの出口が多いはずだとか、乗降数が多いと信じてた駅が意外に全線で比較するとさほど多い部類の駅ではなかったなど、思案したり気づいたりすることがいくつかありました。
乗車客数と降車客数はほとんど同じであるはずのところが、差の開いた駅があったり、人気のエリアはやはり乗降客数も多いと気づくのです。
人の動きを数値で見ると、いろいろ想像を膨らますことが多いのです。

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私は車で物件を見に行った際、車を降りるまでもなく、運転したまま流し見することが少なくありません。
本来であれば、じっくり四方八方を見て回り、店内をお客さんの振りして見て回るぐらいの入念さがほしいところですが、根っからの駐禁嫌いのせいで、車を路上駐車をほぼしないので、物件の直近に駐車場がないと、車からの見学というパターンが多くなります。
私は物件そのものより、周辺の店舗や車の走り具合の方が気になるので、そういう理由で横着な性格と言うことになります。

逆に、都心の店舗なら周辺をうろつき、店内をよく見て回りますので、ロードサイドの店舗の見方とはまた違ってきます。物件はいずれどこかのテナントが見たいと依頼があった時に一緒に見れるなと思っているので、正直、当初は物件をそれほど詳しくは見ていません。

たまに紹介した物件を見に行ったテナント担当から質疑を頂いた時、良く見ていなかったせいで私の方が回答できなかったこともたまにあります。
物件は何となくイメージで見てしまい、細かくチェックするのは周辺の環境の方なんです。

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