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土地開発コンサルティングビジネスマンのブログ

土地開発店舗開発をサポートするビジネスマンのブログです。 このブログでは店舗開発業務に関するテーマを中心にしています。

建築会社の営業

弊社の所有地に管理看板を掲げていると、たまにゼネコンの営業担当から
電話が掛かってくることがあります。
僕自身がゼネコン営業の出身なので、不動産屋と話すよりも話しやすい部
分があるのですが、不動産屋に比べ話の進め具合がちょっと遅い気がして
います。
ゼネコンの場合、仲介料よりも建築を受注すると言う方が優先するので、で
きるだけお金のかかるプランを考えがちです。先般も、店舗付きマンションを
提案してきましたが、賃貸マンションを建てて採算が取れるはずないので、
即お断りします。
ゼネコンの営業マンが床面積が大きなプランを作りたがる気持ちは重々理
解できます。同じ苦労をするなら請負金額が大きい方が良いに決まってま
すから。
中小の工務店クラスなら大きな工事でなくてもやりますが、中堅以上は小さ
な工事は効率が悪く、あまりやりたがりません。
床面積を増やしたがるのでどうしても設計に時間が掛かかります。不動産
屋は先ずは仲介料だけもらえれば良いので、とにかく勝負が早いテナントを
見つけに行きます。
僕はゼネコンを辞めて20年近くなり、建築費の相場もあまり判らなくなりま
した。
今は建築費も高くなり小さな建物でも驚くほどの請負になります。しかし、ゼ
ネコンの営業マンが与えられる受注ノルマは一人5億とか10億ですから、や
はり大きな工事を取ることが営業には必須課題です。
土地所有者にテナントを見つけてあげて特命で工事を請けると言うのが、ゼ
ネコン営業マンの理想スタイルですから、つくづく大きなプランを持ってくる気
持ちは解りますが、やはり地主の意図するところをよく把握し、プランのボリュ
ームに気をつけなくてはいけません。

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これからの賃貸借契約

コロナの影響で営業ができなくなり、急遽契約を即時解約するという物件
もあるようです。
幸い、僕が扱った物件ではそういうのはありませんでしたが、減額は沢山
の物件ですることになりました。
危急の事情で店舗を閉め、とてもじゃないけど会社が維持できないと言う
ケースがほとんどでしょう。
契約を解除すると言うことは当然、従業員も一部を除いて解雇しているこ
とでしょう。僕の関わったテナントは、家賃の減額依頼文書に、従業員を解
雇したくないので、何とか家賃を下げてほしいと切実なお願いもありました。
4月の時点で、貸主に営業できないから契約を解除します。もし解除が嫌
なら家賃を0円にして下さいとまで書いてきたテナントがあるとのこと。
家賃0円か即時解約かなんて地主さんにとってはどちらも選択し難いです。
家主の中には、何で責任もないのに家賃を下げなきゃいかんのやって言う
人も多いでしょう。契約の内容にもよりますが、こんなコロナの影響を即時
解約の理由にできるか否かは今後裁判ではっきりしてくるのではないでし
ょうか。きっと、そんな訴訟が増えてくるはずです。
それと、今後の契約書にコロナのような不測の事態が起き、行政から営業
自粛指導を受けたり、売上が下がったらその間は家賃を免責するとか、大
きく減額するとかいう条項が入るようになってくるでしょう。
僕が思うのは、家賃が大きく下がっても契約を継続しておくことが大事かな
と思います。大きくとはいっても、最大で50%ですが、これ以上下げろと言
うのはテナント側の勝手な都合です。家主には家主の生活がありますし、
コロナの悪影響を全て家主に転嫁するのもおかしな話です。

誰もいない店舗

会社が賃貸している店舗が数店現在閉鎖中です。
今日、閉店中店舗に立ち寄ってきたのですが、あるロードサイドのお店は
駐車場が完全フリーの状態で、これでは誰か入って来るので困ったもん
だと思いました。
お店の周囲や駐車場には雑草が伸びてきており、このまま放置していて
は、退店店舗みたいに見えるので、本日急遽除草剤を撒いてきました。

閉店中でもできることはあります。
いつ営業が再開されてもいいように、お店の敷地のゴミや雑草処理はし
ておくべきものと思います。
さあ営業再開となった時に、雑草は蔓延ってるわ、ごみは散らかってるは
では、何だかだらしない気がします。

誰かがたまにお店に来て、清掃や巡回ぐらいはしてもいいと思うんです
が。。。
会社が大きいからきちんとした対応をしているということもありません。
閉店期間中だからお店のことは関知しないというのは、ちょっと意識が
足りないと思うのです。

土地売買契約

ある地主さんから、遠方へ引っ越すので自宅を売却してほしいと依頼がありま
した。
自宅の土地は220坪。隣地に娘さんの土地も50坪あります。
その両方を売却してほしいとの依頼だったので、買い手を探すことにしました。
幸い、娘さんの土地は隣家が買うことになり、母屋の土地にも買い希望があり
ました。
金額的には土地の形状が悪く、戸建て業者には扱いにくい土地だったため、
一括で何かに使ってくれる買い手を探すしかありませんでした。
そんな中、介護施設会社が購入してもいいということになり、それで一件落着
かと思いきや、土地の一部が共有地になっており、その共有者と境界でなかな
か折り合いがつかず、結局弊社で一旦購入し、時間を掛けて境界をはっきりさ
せることにしました。
売主さんができるだけ早い内に現金が必要とのことで、境界を確定するには最
悪1年ほど掛かる可能性があったので、先に買い取ることにしましたのです。
境界確定のために、数十万から3百万程度掛かる見込みのため、売主さんに
は少し価格を下げていただき、先日売買契約を済ませました。
さて、この境界確定交渉でどれだけ早く境界線を決めるかが当社の、いや僕の
営業力の見せどころです。調停や裁判になるとン百万円の費用負担が出ます。
その前に話し合いで何とか両者折り合いをつけられれば、数十万円で済みます
し、この数十万円は売主負担の測量費の範囲で済みます。
なかなか踏ん切りの付けらない共有者なので、急いでは余計時間が掛かります。
お互いに引くところは引く姿勢で、上手く境界線引きできればとあの手この手を考
えて交渉していきます。

申請関係に時間が掛かります。

コロナの影響で、法務局や土木事務所、各市町村の事務処理にかなり時
間が掛かるようになっています。

先日登記を出したら、本来なら10日程度の所要日数が30日も掛かるとの
事。

土木事務所に立ち合いを頼もうとしたら、1ケ月ぐらい先にしか予約が取れ
ないとの事。

不動産の場合、決済日を延ばしたりしなくてはならないことも起きるでしょう
し、最悪契約をやめるという事態も多くなっていると思います。

店舗のリーシング業者に話を聞くと、飲食店が出店することになっていたが
数件キャンセルされたとの事。

不動産業界だけでなく、多くの産業に悪影響が出ています。

しかし、スーパーマーケットだけは、コロナのおかげで大変な盛況です。

どう見ても、普段より車は多いしレジも並んでいます。 インスタントラーメンは
売り切れてますから、空になった段ボールだけが積んであります。

ゴールデンウイーク前後に、土地の売買契約をするのですが、そのために分
筆や農転、道路水路里道河川明示が必要です。決済までにすべての手続を
済ませなくてはいけませんから、もう時間との勝負になっています。